“浙江模式”与前面谈到的“城乡建设用地增减挂钩”改革的差别，就是除了宅基地复垦新增耕地同比例置换建设用地指标之外，还另外规定农用地整理新增有效耕地的72%可以折抵为建设用地指标。
其优点在于它没有另起炉灶去推翻现有建设用地计划管理体系的基本框架，而是在接受基本农田保护任务和耕地占补平衡要求的基础上，创造性地引入市场机制来跨区配置土地发展权。
“浙江模式”一开始就受到质疑，甚至有政府官员认为是钻了政策的空子。原因何在?1999年国务院颁布的《土地管理法实施条例》第18条规定：“土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。” 这里的关键问题是该条款中的补偿指标这个概念非常含糊。可以理解为建设用地指标，也被人理解为耕地占补平衡指标。在中国，农地要转为建设用地，不仅需要上级下拨的建设用地指标，还需要满足耕地占补平衡(本质上也是一种土地发展权指标)，缺一不可。耕地占补平衡可以通过农地整理(一般可以增加10%左右耕地数量，各地有差异)、土地开发和土地复垦等措施来实现，但地方政府往往选择去找那些比农地整理成本更低、但生态上也往往更为不利的措施，比如开荒、开发滩涂乃至填湖、填海造田去实现“耕地占补平衡“。因为相比开荒等方法，农地整理的成本较高，地方政府因此缺乏激励。
但可能是出于控制建设用地总体规模的考虑，国土资源部很快又解释认定该条款中“土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标”的含义是土地整理新增耕地的百分之六十可以用来补充建设占用的耕地，也就是说只能用于耕地占补平衡。
该政策在浙江试验过一段时间之后，于2007年被叫停，2009年最终停止。与此同时，以“城乡建设用地增减挂钩”为政策支撑的农村大规模集中居住，复垦农村宅基地却在全国运动式地展开。


二、农地入市

1.政策依据
2013年11月，中共十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
农村集体建设用地将和国土有地享有同样的权利，意味着我国农村一直沉睡的2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地将被激活。农民最大的资产——土地如能变现，农民收入将会大幅提高。
2015年3月，国土资源部公布了农村土地制度改革首批试点名单。农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度三项改革被分开花落全国33个县市区进行试点。2017年是试点经验总结期。
2015年6月下旬国土资源部批准了15个县（市）试点改革方案， 从8月24日到9月8日不到半个月内 ，即有浙江德清、贵州湄潭、四川郫县的6宗地块集中入市，拉开了农村土地改革帷幕。
2015年11月2日，中办、国办对外印发了《深化农村改革综合性实施方案》（以下简称《方案》），《方案》明确，农村存量的集体经营性建设用地可以根据规划为工矿仓储、商服等经营性用途所用。
随着全国33个区县“三块地”改革试点逐渐步入正轨，此次的《方案》则对“农地入市”做出了更加细致化的规定，明确了在符合总体规划和城乡规划的前提下，存量农村集体建设用地可以用做工矿仓储、商服等经营性用途，而与工矿仓储、商服等同为经营性用地的住宅用地则仍然没有被纳入其中。
目前33个试点针对的主要是存量用地，随着土地产权的完善，土地流转会更活跃，对行业的资本运作也能产生一定的激活作用。特别是对于商业地产、产业园区的投资者来说，“农地入市”更是一块诱人的蛋糕。
亚太城市研究会房产分会会长陈宝存就一再强调，中央坚决不允许农村集体经营性建设用地入市用做住宅用途。“这项改革主要是为了给乡办工厂腾出新的厂址，鼓励农村新企业的发展。而且从政策的连续性来看，无论是《中国城乡规划法》，还是新近出台的《国家新型城镇化规划》，都明确农村经营性建设用地要在规划和用途管制下入市流传，绝对不允许转变为住宅性质。”总之，“农地入市”暂不可能涉及住宅用地。

2.集体经营性建设用地入市试点
截至目前，据公开报道显示，已有浙江省德清县、贵州省湄潭县、四川省郫县等6宗集体经营性建设用地入市，交易顺利，成效凸显。
6宗集体土地，横跨了东西部不同发展水平地区，土地涵盖不同用途，出让收益差异明显。
一方面，由于各试点确定的土地增值收益调节金提取比例差距较大（总价款的12%～32%），因此将增值收益调节金计算在内，6宗土地出让收益从亩均15.4万元（湄潭金花村项目）到60.4万元（郫县战旗村项目），相差数倍。
另一方面，商服项目收益显著高于工业项目收益，发达地区收益显著高于欠发达地区收益。6宗土地入市途径表现比较单一，都是就地入市。因为就地入市项目一般没有前期开发成本，而调整入市项目往往涉及增减挂钩、土地整理等开发成本，因此两种途径入市的净收益相差悬殊。
从前期调查情况看，农村存量集体经营性建设用地面积大，但分布零散，能够直接就地入市的土地不多，大部分需要根据规划调整入市。首批6宗土地形式上都采取就地入市途径，并非调整入市需求小，而主要是受规划覆盖度不足的制约。
总体上看，由于前期准备到位、管理严格规范，首批6宗土地入市成效初显。
按照现行法律，除因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的以外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，这一规定导致大量失去市场的乡镇企业用地不能及时调整利用。首批入市的6宗土地，有4宗是废弃多年的乡镇企业用地，得益于试点政策才开发利用。
其中有3宗拍卖出让地块，都经过了多轮竞价，集体土地资产价值得到了充分显化，激活农村土地资产，多渠道增加了农民收入。以郫县为例，其下唐昌镇战旗村地块经过3轮竞价，最终成交价每亩52.5万元；德清县洛舍镇砂村拍卖地块， 4名竞拍人通过24轮举牌，最终以1150万元的价格出让，扣除32%的增值收益金后，亩均出让收益39.2万元，接近同地段国有土地出让价（每亩50～80万元）。
集体经营性建设用地入市，推动城乡要素流动，搭建了城乡统筹发展新平台，为一批符合产业政策的工商业项目搭建了土地平台，解决了发展空间，激活了民间资本，为银行资金找到了空间，促进了经济转型升级，活跃了农村市场。
而且，首批6宗土地入市收取的土地增值收益调节金，将统筹用于农村基础设施和公益设施建设，有助于推动城乡基本公共服务均等化。
从首批6宗土地入市的结果来看，即使在当前经济下行压力加大的形势下，集体经营性建设用地入市仍然展现出较大潜力。
董祚继认为，破除二元机构后，农村土地资产价值将得到显化。中国农业银行德清分行分析称，仅德清县一地，未来可入市集体建设用地总资产多达35亿元，按照 6折额度贷款计，可新增20亿元贷款规模。
2015年底，北京市国土资源局大兴分局发布集体经营性建设用地使用权出让公告，大兴西红门镇绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权挂牌出让。值得注意的是，这是北京首宗农村集体建设用地入市。
本次挂牌出让地块位于大兴区西红门镇，建设面积26700平方米，出让年限40年，起拍价4.5亿元。该宗地以临时“三通一平”（“一平”指除最终可保留及涉及二级开发单位继续使用的地上物外，无其它施工障碍物的场地自然平整。“三通”指通临路、具备临水、临电的接入条件）形式供地，竣工验收前达到“六通一平” （“六通”指通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气的条件）。