一是五看：想看、可看、好看、耐看、回头看；

二是五可：可进入、可停留、可欣赏、可享受、可回味；

三是五个度：差异度，文化度，舒适度，方便度，幸福度。

四是五个力：视觉震撼力，历史穿透力，文化吸引力，生活沁润力，快乐激荡力。

5、手段多样

广义的智慧旅游：针对广义旅游者不断变化和细化的需求，在旅游发展的各个方面，运用智慧的头脑，凝聚智慧的团队，采用智慧的手段，达到低成本，高效率，个性化的结果。

狭义的智慧旅游：以互联网为基础，以新技术为手段，以细分化为目标，形成为旅游者全面服务的网络。

旅游电子商务形成主流，难题不断克服，竞争日益激烈。企业网站功能多元化，形式多样化，基于位置移动的新经营形态扩展。OTA的借助与威胁，饭店行业前车之鉴。消费者的全面参与，深度参与，设计、配置、消费、调整、创造。

一是全球消费，中国对于世界的旅游购买力。

二是全值消费，追求价值的旅游者，旅游者的价值。

三是全程消费，消费链，服务链，产业链，价值链。

四是全域消费，点、线、面、域、境。

五是全家消费，合家出行，一人代表一家的购买力。

六是全年消费，不拘时间，只要够酷。

6、发展思路

市场导向，竞争分析，总体定位，空间配置，项目落地，产业聚集，核心价值，和谐发展。以旅游服务产业体系建设为基础，旅游交通、游览、住宿、餐饮、购物、娱乐以产业融合扩张为发展，借助旅游市场平台，拉动大产业体系。

7、保护与利用

特色是旅游之魂，文化是旅游之基，环境是旅游之根，质量是旅游之本。因此，旅游工作者要比文化工作者更重视文化的挖掘，要比城建工作者更重视城市特色的营造，要比环境工作者更重视环境的绿化与美化，要比文物工作者更重视文物的保护，加强旅游目的地的环境保护和文化多样性建设势必成为旅游发展的重中之重。

8、路径选择

路径选择是根本。

传统思路：开发—完善—产品—市场—品牌，现实中没有这样的典型路径，都是滚动发展，逐步调整，代价较大，水加面模式。

创新思路：全面策划—完整规划—品牌当先—开拓市场—吸引投资—完善产品—突出品牌，良性循环。品牌商、渠道商、运营商、生产商四商合一，不能用小家小户心态对应。

9、市场突破

把握市场与产品的关系。

远程市场（核心产品），度假：感文化，观美景，品生活，做神仙；

中程市场，休闲产品：乡村，民俗，节庆，活动；

周边市场，常规产品：观光生态；

独特市场：一是文化创意市场，二是运动市场，三是红红火火过大年；

市场营销：常规营销，投入越来越大，效果越来越差。一是网络营销，成本低，效果好，微信营销的爆炸性增长。二是事件营销，一举成名天下知，求争议，不越线。三是集中性活动，生态旅游节，休闲度假节，文化旅游节，户外运动节。四是淡季营销，突出优势，营造亮点。

三、关于景区投资

1、旅游投资划分

从规模划分

目的地投资：规模大，又不宜过大，培育市场，一级开发，二次招商；

城市旅游投资：万达模式。

项目投资：过去重点在景区，今后重点在休闲度假。

从进入渠道划分

政府吸引(主要方式）：要点在于资源，难点在于选择。

直接进入：要点在于土地，难点在于退出。

趁火打劫：找困难的好项目，基础好，前景好，对于对方也是一种退出机制，有运气成分。

从方式划分

一是独立投资，利益独享，时间长；

二是合作投资，迅速形成规模，可转让；

三是债权投资，半成熟项目，雪中送炭；

四是股权投资，成熟项目，锦上添花。

2、选择与模式

作为投资商来说，选择什么样的项目，基本上需要考虑七个选择要素：

一市场：周边、中程、远程；

二区位：大区位较好，小区位城市周边；

三交通：大交通顺畅，小交通便捷；

四环境：生态环境好，气候独特；

五资源：一般化居多，同质化居多；

六土地：有足够的建设用地和发展余地，旅游用地的特殊性，坡地，造地，复合用地；

七合作者：有眼光，有经验，有合作精神。

我们经常把资源放在第一位，实际上就今天而言，资源已经不可能在第一位了，很简单一流资源已经没有了，但是一流的休闲度假资源还可能存在，有必要把资源放在这么重吗？所以基本的模式就是按照这个上述的要素进入的顺序不同选择；

第二就是战略模式，是单体项目还是群体推进；第三就是多种渠道的选择；第四就是炒作；第五就是升值，等到市场热了我们就该撤了；最后就是退出，上市、股权转让、摊薄、持续经营，都是这种方式，不是说我们完全退出，这个项目很好，持续经营也是一种方式。

用抓工业的方式抓旅游，但绝不能用抓工业的思路抓旅游。

项目集聚，产业集群，不只是依托传统旅游资源，而是通过资本与创新的驱动，构造新的生活方式，满足梦幻生活体验。异质化资源可以分散，同质化资源追求聚集，店多成市。

3、模式的变换

一般而言，旅游投资是长线投资，长远回报。钱有六对十二种，我们要研究对应这个项目最佳的组合。

一是死钱与活钱，如何盘活？

二是慢钱与快钱，如何加快？

三是长钱与短钱，如何整合？

四是冷钱与热钱，如何变化？

五是我钱与他钱，如何利用？

六是大钱与小钱，如何看待？

关于这六对钱的关系，实际上有一个误区，就是老觉得没钱，只要有钱什么事都能办到，往往这么想的时候，一旦有了钱照样什么事都干不了，为什么？没有正确的思路，没有正确的模式，无非就是把这点钱糟蹋了，而且这个团队如果就是一个造的概念，也没有人敢往你这投钱。

所以根本是商业模式的设计，钱从哪里来，钱怎么赚，钱到哪里去。融资，运作，退出，再运转。全链条运作，全领域模式，全环节整合，全过程发展。这里花样非常多，我觉得这些方面确实需要我们下一点大的功夫。上市公司，轻资产，网络化，高成长，多元化模式，多样化市场，上市障碍的对策。最终形成一个A+B+C的发展模式：