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以高端运动休闲为目的打造的云贵高原度假区项目策划

来源:龙景园网 时间:2014-10-17 01:36 作者:厚海
项目背景:大理海东高端休闲度假项目总体策划方案
项目规模:30500
项目投资:xxxxx
规划时间:2010
 
 云贵高原

1、 规划理念
(1)高端突破
本来高起点的发展理念,以打造高端休闲度假目的地为目标,通过高端市场带热中端和大众化市场,重点打造高端养生、度假、运动、商务、娱乐等内容。
(2)潮流科技
依托现有资源向文化、低碳、环保、科技型城市发展,运用太阳能、风能等新型生态绿色能源,达到生态与旅游和谐发展的新模式。
(3)文化为魂 
大理自古就有“文献名邦”美誉,文化资源丰富多彩,要把大理文化精髓植入项目,不断以文化艺术论坛为引爆点,不断吸引更多的文艺群体聚集大理,打造个性文化体验区。
(4)预留管线
鉴于项目的规模和现状,开发要求较高,而且休闲旅游项目不同于常规房地产项目,必须做到大手笔投入,先做环境和配套后做地产开发,才会吸引目标客户群体。因此,本案要长计划短安排,层层引爆,形成好戏连台、话题不断的局面。
高尔夫引擎>高端养生引擎>主题酒店引擎>山地运动引擎>文学艺术引擎
2、 战略定位——滇西首席国际度假城
(1)文化艺术
要具有浓厚的文化艺术氛围,能够吸引全球的艺术家来到此地。
(2)绝版山水
拥有苍山洱海大山大水的绝版资源环境以及地形起伏的山地资源。
(3)国际配套
拥有顶级主题酒店、高尔夫、养生保健、休闲运动等国际化配套设施。
(4)便利交通
交通的便利程度是影响生活质量的重要因素,这里具备海陆空交通区位优势。
(5)特色风貌
与当地的民俗文化风情特色进行有机融合,形成独具特色的风情风貌。
(6)高端养生
能够进行休养调整,能够让人们得到全面的身心放松,这里是生命的加油站。
3、 形象定位
南诏迷城,滇西闲都    ——打造云南高端休闲度假的旗舰
4、 功能分区
一个中心,四个小镇。
(1)国际休闲中心
国际休闲中心位于项目中部偏南的坪坝区域,总占地2200亩左右。它是整个海东国际城项目的城市形象中心、交通集散中心、综合消费中心和国际休闲旅游中心。
子项目:迷城主题酒店、南诏风情广场、旅游集散中心、渔人码头、旅游超市、特色酒吧街、海东不夜城。
总体定位:国际度假城的中心和枢纽。
国际休闲中心将体现南诏的建筑与历史文化,并与现代时尚的旅游文化结合起来,形成富有内涵和动感的国际休闲旅游小镇风貌。
(2)高端养生小镇
高端养生小镇位于项目南端伸入洱海的山坡,总占地832亩左右。将提供国际化标准与特色的主题养生、体检、养颜等高端服务,成为海东的最大特色亮点。
子项目:宫廷养生俱乐部、国际体检中心、高端养颜中心、养生主题地产。
(3)商务休闲小镇
商务休闲小镇位于项目南部山区峡谷和浅丘,总占地5000亩左右。通过主题高尔夫、国际论坛、奢华酒店和国际社区,营造高端氛围,吸引政商人群的入驻。
子项目:主题商务酒店、国际会议中心、高尔夫球场、游艇俱乐部、国际度假社区。
定位:大理顶级政务和商务休闲交际平台,云南省一流的高尔夫与会展旅游示范区。
(4)文化艺术小镇
文化艺术小镇位于项目中部山脉地区和金梭岛,挖掘文化和名人资源,通过一系列软件硬件和营销活动吸引艺术创意人群,打造艺术圣地。
子项目:水上行宫、艺术部落、宗教中心、演艺中心、名家俱乐部、艺术主题地产。
发展定位:大理文化艺术体验基地
(5)山水度假小镇
山水人居平台位于项目北部的坪坝和部分浅丘区域,总占地18000亩。以海东镇为依托,打造四大山水人居社区,成为代表大理乐活度假、户外运动的生活典范。
子项目:民族风情社区、山地景观社区、滨海游艇社区、低碳生态社区、户外运动平台、洱海休闲平台。
5、 运营管理
(1)城市运营,市场运作
1)   以城市运营的模式进行开发,引入城市运营商对该项目进行统筹运作,实现“市长与市场”的双人舞。
2)   城市运营模式,强调土地的一级开发和二级开发并重,城市运营商的介入有助于以市场的方式,实现政府意图,通过市政建设和环境改造等一级开发手段将生地变熟地,荒地变宝地;同时城市运营商也要对重点项目和启动区域率先进行二级开发,形成头羊效应和示范效应,吸引投资者和消费者进入。
(2)高端切入,定向突破
1)   海东国际度假城的主打目标市场是高端群体。
2)   因此从旅游开发的角度而言,以高端项目切入高端市场,在养生、文化、商务等领域迅速形成高端群体认可的旅游示范区,将大大提高城市的知名度、人气度,并与海西形成鲜明的差异化,有助于国际度假城的快速市场引爆。
(3)引擎带动,连片开发
1)   新城开发需要引擎项目的带动,一个引擎项目往往能对周边区域开发起到四两拨千斤的效果。
2)   引擎开发有规模效应和集聚效应,最忌讳分散孤立,平均用力。伤其十指不如断其一指,要集中精力,将启动区域的引擎项目集中布局,统一规划、统一建设,形成连片开发。
6、 运营策略
1)   政府与业主一级开发(基建)
2)   城市运营商二级开发(示范)
3)   市场投资商二级开发(拍卖)
4)   战略合作者二级开发(招商)
5)   本地原住民合作开发(经营)
6)   专业机构与名人参与(运作)
7、 开发策略
海东国际度假城的开发环节,包括三个系统,即形象体系、建设体系和营销体系。针对三个层面,分别提出相应的计划和开发策略:形象营造计划、分期开发计划、营销推广计划。
(1)形象营造计划
策略:生态先行,文化聚焦、休闲渐进。
1)   生态先行。第一步对洱海和山体生态再造,进行水域和山地综合治理,实现洱海更清,荒山变绿。
2)   文化聚焦。第二步沿环洱海的城市第一景观界面,打造以南诏文化为主题的四大地标性景观项目。
3)   休闲渐进。在生态和文化的背景下,逐步镶嵌和丰富休闲设施、形成国际化风情的度假目的地氛围。
(2)分期开发计划
1)   高端启动,先海后山,由南向北,分步推进。
2)   首期高端区域。位于项目最南端的养生板块和高端政务商务板块,由城市运营商和战略合作者开发,打造高端旅游的平台,奠定海东旅游的高度。
3)   二期旅游区域。通过市场招商和机构整合,逐步完善国际旅游中心和文化艺术板块,打造体验胜地。
4)   三期度假区域。实现地产价值和生态价值最大化。
(3)营销推广计划
1)   配合环境营造和分期开发的步骤,在营销概念上,海东国际度假城的推广主题也有所侧重。
2)   首期对外宣传的是“国际度假城之国际高端体验区”主题,通过高端养生小镇、国际会议中心、顶级酒店和高尔夫的打造,结合国际专业旅游机构的入驻,进行针对性的定向小众营销和事件引爆营销。
3)   二期对外宣传的是“国际度假城之国际旅游休闲区”主题,配合南诏迷城、舍利水城等一系列主题酒店的打造,旅游中心和艺术小镇的建设,通过名人效应的放大,向国内外游客宣传海东“南诏故地、旅游新城”的旅游价值和文化艺术价值。
4)   三期对外宣传的是“国际度假城之国际山水度假区”主题,抓住生态保护和地产建设的高潮,对外宣传大理山水度假的优势,带动山水度假新城的开发。

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