东京土地利用结构后期阶段变化相对于前期阶段来说，变化速度也有所放缓。1982—1992这10年间，宅地比例增长了2.6%，年均增长率为0.99%，森林比例下降了5.7%，年均负增长率为1.37%；
而在1992—2012这20年间，宅地比例增长了3.7%，年均增长率为0.62%，森林比例下降了1.4%，年均负增长率为0.19%。
从空间布局来看，东京自1950年代开始，城市就一直由中心区向周围扩张。1980年代初，东京区部仅剩足立和葛饰两个区没有完全被城市用地覆盖，而西部多摩地区的三鹰市、武蔵野市、小金井市、国分寺市、国立市、西东京市等均被城市用地覆盖。1980年代末期，东京区部的所有区都已经被宅地覆盖，市区继续向西拓展。2014年，东京建设用地向西拓展至将近行政区域横向距离的2/3。
土地利用变化由剧烈趋向稳定的特点与城市化发展相关。在城市化进程中，土地利用变化剧烈的阶段一般处于城市化的初级阶段和加速阶段；而在成熟阶段，土地利用变化由剧烈转向速度放缓，并逐渐趋稳，这与成熟阶段的城市化速度放缓是保持一致的，符合城市发展的一般规律。
（2）城市精明增长明显
经历1970年代后发达国家出现的“郊区化”、“逆城市化”的城市蔓延现象后，纽约和东京在21世纪初开始朝着精明增长的方向前进，即通过控制城市增长边界、提高土地利用效率、保护自然环境、大力发展公共交通、加强旧城区改造等方式来解决城市过大出现的经济、社会、环境问题。
纽约和东京的土地利用效率非常高，并且重视对现有土地的重新开发利用。
纽约市2014年的土地产值（GDP）为6840亿美元【文中所有产值均换算成美元2009年不变价】，地均GDP为1089美元/㎡；
东京2013年土地产值（GDP）为9089亿美元，地均GDP为415美元/㎡。而北京市建成区地均产值为128美元/㎡，约为纽约的12%和东京的30%。整体来看，世界城市的土地经济产值非常高，尤其是纽约。
（3）与产业结构相适应的工业用地配置
纽约2014年的工业和制造业用地面积为22k㎡，占土地总面积的比例为3.5%；东京2007年工业用地面积为58k㎡，占土地总面积的比例为9%（通过东京统计年鉴中宅地内部结构计算得到）。
总体来看，世界城市的工业用地面积较少，占土地总面积的比例也较低。这与世界城市的产业结构是匹配的。
从20世纪七八十年代到20世纪末，纽约和东京的产业结构变化巨大，纽约的“去制造业化”现象明显；
日本在《广场协议》【1980年代中期，世界发达经济特别是美国发生信息技术革命，美国利率上升，美元急剧升值，日元相对贬值，导致日本对美贸易大量盈余，日美贸易摩擦日益激化。
1985年9月22日，美日法德英等五国财长与中央银行行长云集纽约广场旅馆，签下《广场协议》，以降低美元对日元等货币的汇率。日元升值成功地削弱了日本产品的竞争力，导致1986年秋季日本经济的短暂衰退】后加大对外直接投资，东京的第三产业迅速提升，第二产业急速下降。
相应地，纽约和东京的工业用地比例大幅度下降，商业等第三产业用地比例大幅上升。
（4）注重人居环境
世界城市虽然大都是经济中心，人口与就业密集，但也注重人居环境，既保障人居面积又提供了充足的生态用地以支撑城市的发展。
同时，在空间分布上，生态用地分布比较均匀，注重公平配置。这在一定程度上避免了职住分离带来的城市问题，如交通堵塞、单个功能过度集聚等。
纽约2014年的住宅用地比例高达43%，人均住宅面积为32㎡/人；东京2007年的人均住宅面积为31㎡/人。
可以看出，世界城市的住宅用地比例较高，同时人均住宅面积也较高。
空间分布上，纽约市的住宅用地分布较为均匀，住宅用地比例为43%，而商业高度集中的曼哈顿的住宅用地面积占曼哈顿总面积的比例也高达38%，住宅用地比例最低的布朗克斯也高达36%，其他区的住宅用地比例均高于38%。
纽约2014年生态用地比例为27%，人均生态面积为20㎡/人。东京2011年的生态用地比例为46%，人均生态用地面积为73㎡/人。
总体来说，纽约和东京都非常注重人居环境，凸显出以人为本的发展理念。

4  对北京的启示

通过对世界城市土地利用演变的研究，总结大城市发展的一般规律，选择性地借鉴经验，服务北京的规划建设。
随着近几十年中国经济的快速发展，北京市产业结构趋近世界城市的产业结构，2013年城六区的二、三产业比值与东京相同，为1：7。
相比较而言，北京市的土地利用结构与世界城市的差距远大于产业结构与世界城市的差距。而据城市综合评估，北京当前的发展水平大约相当于世界城市20世纪七八十年代的发展水平，按照城市发展的一般规律，北京土地利用在未来几十年的变化将会经历世界城市已经走过的路程。因此，有必要汲取世界城市的经验，少走弯路。
北京与纽约、东京在土地利用分布上既有共性，也存在差异。
商业用地在纽约和东京两个城市中均表现出集聚效应，城市对交通干线的通达能力依赖较高。
差异性主要表现在居住用地和工业用地上，居住用地在北京呈现出外围组团式发展，但相应的商业基础设施并没有跟上，给职住分离埋下了隐患。
而纽约的高密度住宅用地大量集中在人口和交通密集的区域，这是精明城市发展的一种必然结果，有助于缓解职住分离带来的交通压力。
工业用地在纽约和东京所占的比例均较低，工业用地主要集中分布在沿河和沿海区域，遵循经济最优原则，这主要受制于工业与港口的密切关系。
而北京的工业用地主要分布在老城区的外围，但是随着城市扩张，大量周边新区建设将工业用地团团围住，制约土地发挥优势效应。
根据世界城市的土地利用演变在加速城市化阶段和成熟阶段表现出的前期变化剧烈而后期趋向稳定的规律，综合考虑北京当前所处城市化发展阶段，以及中国经济由以前的高速发展慢慢放缓，产业结构也正经历转型升级等因素，遏制以往土地利用剧烈变化的局面而加速其趋向一个合理的稳定的状态成为当下北京市未来发展规划的首要任务。
由于北京市经历了过去的“城市蔓延”阶段，导致土地经济、社会和生态效益均受到一定影响，如居住环境恶化、职住分离、交通瘫痪等，北京市需要转向精明增长的发展方向，具体体现在土地利用方面需要控制中心城区外围边界扩张，提高存量土地的挖潜，保护自然生态用地，加强旧城区的改造等。
从世界城市的人居环境可以看出，世界城市对生态环境的保护非常重视。纽约开敞空间和娱乐用地占比为27%，而东京在整个城市和乡村区域中，其生态用地面积也达到48%。
因此，以人为本是城市未来发展的核心，对生态环境用地需要加强保护，尤其是中心城区的绿地数量以及空间分布需要更加均匀化。
北京在未来的一段时间内，产业转型是经济发展的重点，随着第一、二产业逐渐下调，第三产业继续增长，北京市农用地今后的发展方向需要在保障耕地保有量的前提下，适当下调农用地比例。
相应地，工业用地的比例将要随着第二产业的转型而下调，并且要调控空间位置远离城市中心。迎合世界城市高度发达的交通联络需要，提供足量的交通用地，实现大格局的立体交通规划。
作者
黄迎春，北京市测绘设计研究院，城市空间信息工程北京市重点实验室。176483135@qq.com
杨伯钢，北京市测绘设计研究院，城市空间信息工程北京市重点实验室。ybg@bism.cn
张飞舟，北京大学地球与空间科学学院。zhangfz@pku.edu.cn
来源： 国际城市规划