【摘要】

随着中国经济的快速发展，北京正步入国际化大都市的行列，而承载城市经济的物质载体——土地利用，却与世界城市差距甚远。为提高北京市土地利用的使用效率，使其与城市经济相匹配，本文对纽约和东京两个城市的土地利用进行详细剖析，探索世界城市的土地利用在城市化过程中表现出的共性特点，总结演变规律，为北京城市发展规划提供相应的参考与借鉴。

引言

北京市提出建设“世界城市”始于1990年代初。1993年10月6日国务院批复《北京城市总体规划（1991—2010年）》，明确指出要将北京市建设成为世界第一流水平的历史文化名城和现代化国际城市，后续又逐渐细化世界城市的建设内容。
20多年来，从概念入手，到评价指标体系的构建，再到未来发展的定位，世界城市的相关研究成果集中涌现。其中，经济和指标体系方面的研究相对成熟，而土地利用方面的研究则尤显不足，主要表现在：
（1）研究仅从单个城市角度出发，缺乏多个城市的共性研究；
（2）仅从宏观尺度分析而缺乏微观、详细的数据支撑；
（3）研究时间跨度较短，缺乏近年来的最新数据分析。
因此，在北京逐渐成为国际化大都市的现阶段，对世界城市土地利用进行研究非常必要。
纽约、伦敦、东京和巴黎是公认的世界城市，其中东京与北京在地域上更具相似性，此外根据土地覆盖特点与行政区域范围，北京市与东京都包含城市用地与农用地，在市域范围内更具可比性；而纽约市是城市用地，与北京建成区的土地利用比较，具有借鉴作用。
因此，有针对性地将北京与纽约、东京作比较，可以更好地服务于北京建成区以及整个市域范围的用地规划。本文对纽约、东京的土地利用进行详细分析，总结归纳世界城市在演变过程中存在的特点和规律，为北京城市发展提供相应的参考。

1  纽约

1.1  土地利用数量结构

纽约市包括5个区，分别为布朗克斯区、布鲁克林区、曼哈顿区、皇后区和斯塔腾岛，面积为621.6k㎡，人口约833.7万。纽约市土地利用分类如表1所示。其住宅用地划分较为详细，为便于与其他城市对比，将前4类统一划分为住宅用地。
近30年的土地利用演变情况如表 2所示。住宅用地、开敞空间和娱乐用地是主要的土地利用类型，面积之和占比接近70%，工商业和停车用地占比很小。
从演变过程来看，土地利用结构前期变化较大而后期趋向稳定，如住宅用地在前12年从33%增至43%，空地从18%降至13%，在后面14年二者变化均较小。
然而，土地开发程度一直呈上升趋势，并在2014年达到92.57%。相应地，随着城市逐年扩张，土地资源剩余量逐年下降，未被开发的空地从18.25%降至7.43%。
作为纽约市主要的用地类型，住宅用地、开敞空间和娱乐用地的比例一直保持较高的水平，可见纽约市政府在对人们的基本居住需求提供必要保障的前提下，同时注重人居环境的改善，充分凸显了城市以人为本的特点。
表1  纽约市土地利用分类

从数量结构来看，纽约市土地利用表现出如下特点。
（1）住宅用地在所有用地类型中占有绝对优势。根据不同规模城市的住宅用地比重来看，城市规模越大，住宅比重越高，纽约市的住宅用地比例符合城市发展的一般规律。
（2）开敞空间和娱乐用地地位突出。这主要与城市发展的一般规律有关，城市发展越高端、越现代化，对自然环境、城市景观的享受度要求越高，城市在保存现有自然条件的基础上，大力改造弃置用地。
（3）工业和制造业用地的地位低下。自1950年代至今，传统的制造业遭遇严重挑战，之前的自然资源、低廉的劳动力、便利的交通、靠近市场等优势不复存在，众多企业纷纷搬离中心城市，转向一些新兴的二线城市，纽约市的产业结构表现出明显的“去制造业化”，产业结构转向以服务业为核心。

1.2  空间布局

从时空角度来看，30多年来，纽约市的土地利用空间扩张呈现前期剧烈、后期趋稳的现象。
1980年代初，纽约市的城市用地分布较广，覆盖5个行政区的大部分，但斯塔腾岛和布鲁克林区东南角依然有未被开发的林地。
1980年代末，短短不到10年间，斯塔腾岛的林地迅速消失，其他4个区的林地也被开发殆尽。
而2000—2014年间，纽约市土地利用整体变化不大，仅有部分地区存在少量变化，如斯塔腾岛西北部的空地不断缩减。
总体来看，30多年来，纽约市土地利用在前10年变化剧烈而在后20多年逐渐趋向稳定。
结合土地利用结构演变来看（表2），纽约市土地利用数量结构和空间布局均表现出前期变化剧烈而后期逐渐趋稳的势态。
表2  纽约市土地利用结构（1988—2014年）

注：交通设施用地不包括道路面积
从空间布局来看，土地利用类型表现出如下特点：
（1）商业用地表现出集中趋势，并沿着交通干线重要节点分布；
（2）低密度住宅用地主要分布于环境较好的东部和南部周边区域以及斯塔滕岛，高密度居住区分布于商业中心以及与商业中心等连通性较好的区域；
（3）绿地空间分布比较均匀。
纽约市土地利用演变特点如下。
（1）从变化程度来看，土地利用前期变化比后期变化更加剧烈。
在1980年代—2010年代初的研究期间，前10几年的土地利用变化程度明显高于后期的10几年。这与城市化发展密切相关。在城市化进程中，土地利用变化剧烈的阶段一般处于城市化的初级阶段和加速阶段，而在成熟阶段，土地利用变化由剧烈转向速度放缓，并逐渐趋稳，这与成熟阶段的城市化速度放缓是保持一致的，符合城市发展的一般规律。
（2）纽约市的土地作为城市用地，它的变化独具特点
城市的土地开发程度将随着城市化的发展呈现出由低到高而后又变低的趋势。随着城市化的发展变化，初始的土地开始大肆扩张，而后随着城市化逐渐由量变转为质变，即从建成区范围的扩张转向城市生活质量的提高，人们更加注重生态用地的提高，更多的曾经被开发的土地退回生态用地。

2  东京

2.1  土地利用

东京又称东京都，下辖23区，26市，4郡，9村（图1），总面积为2188.7k㎡，2011年人口为1318.7万人。日本的土地制度是私有制。
东京国有和公有土地面积为386k㎡，占土地总面积的18%；私有土地面积为1038.3k㎡，占47%；产权不明土地占35%。