尽管土地属于私有制，但是土地的使用仍然受国家或地方规划控制。
日本土地利用分类系统有多种，针对区域内所有土地，一般分为9类（表3），其中“宅地”的含义是建筑用地，不是一般意义上的住宅用地，是建设用地的主要分类；“其他用途宅地”主要指“屋外利用地”。
为研究方便，对部分分类进行了意译及修改，其中建设用地包括宅地、屋外利用地、待建设宅地和道路用地，生态用地包括公园用地、水面、森林和原野。

图1  东京行政区划图

表3  日本土地利用类型

通过整理，得到东京近30年的土地利用情况（表4,图2）。森林和宅地是东京主要的土地利用类型，接近土地总面积的70%。
东京的土地开发程度接近50%，生态用地也接近50%，仅有4%左右的农用地（图3）。这主要因为东京的第三产业非常发达，而第一产业占比太小，2012年仅占GDP总产值的0.1%。
总体来看，30年来，东京的土地利用结构变化呈现出与纽约相似的现象，前期变化远远大于后期变化。从1982—1992年、1992—2012年这两个阶段的宅地和森林变化可以明显看出前期变化剧烈而后期变化较小。
值得注意的是，虽然生态用地的比例呈现逐年下降的趋势，但是比例一直维持在48%左右，可见东京非常重视城市在生态环境方面的用地投入。

图2  东京土地利用结构（1982—2012年）

图 3  东京土地开发程度（1982—2012年）

表4  东京土地利用结构（1982—2012年）

从东京土地类型的空间分布来看（表5,图1），宅地、公园、水面大部分分布在东京区部和市部，这些土地主要服务于城市建设。
其中96%的宅地主要分布在区部和市部，区部占54.6%，市部占41.9%；
水面在区部分布较多，市部次之；
而森林和原野则多数分布于以乡村建设为主的郡部和岛部地区；
农用地主要分布在市部，市部的农用地占东京农用地总面积的62.9%。
总体来看，东京的土地类型在各区域分布差异较大，区部与市部较为相似，郡部与岛部较为一致。而从区域内部结构来看，区部与市部主要的土地类型是宅地，郡部和岛部主要以森林为主。

表5  东京土地类型空间分布（2012年）

2.2  空间变化

自1950年代开始，东京的城市扩张一直向西部蔓延（图4）。1950年代，东京市区范围仅限定于东京区部的核心区，包括千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台东区、墨田区、江东区、品川区、目黑区、大田区、涉谷区、中野区、丰岛区、北区、荒川区。
到1980年代初，东京市区范围迅速扩张。由于东南部地区是东京湾，城市无法扩张，因此主要扩张方向是北部和西部地区。
这个时期，东京区部地区已经被城市用地全部覆盖，除了足立区和葛饰区北部区域依然是林地，城市用地已经开始往西部多摩地区蔓延，如三鹰市、武蔵野市、小金井市、国分寺市、国立市、西东京市等距离区部较近的市都已经转变成城市用地。
到1980年代末，东京区部的所有区域都变成了城市用地，城市在原来的范围上继续向西扩张。这段时期的城市扩张非常严重。
经过20多年发展，到2014年，城市空间扩张已经突破到东京横向土地面积的2/3，城市向西拓展到青梅市、秋留野市和八王子市，此时的东京城市扩张空间非常有限。

图4  东京城市扩张示意图

东京的土地利用特点为：
（1）东京作为一个已经发展成熟的世界城市，它的土地利用变化缓慢，土地利用结构已经趋于稳定状态；
（2）东京作为一个城市化程度非常高的城市，它的城市化进程依然在向前发展，城市用地扩张与农用地缩减的现象依然存在；
（3）东京的土地资源有限，土地面积小，城市用地比例大，城市扩张空间非常有限，但是格外珍惜并保护生态用地，生态用地比例在近30多年的变化不大，属于变化最小的土地类型。
相对而言，北京的土地利用结构变化剧烈，建设用地年均增长率高达2%，与其对应的是农用地年均减少2%。这充分说明北京正处于快速城市化发展阶段，城市对土地的需求极其强烈。
东京建设用地比例为48.2%，2012年GDP为11090亿美元，建设用地地均产值为1084美元/㎡；而2013年北京建设用地比例为18.18%，GDP为2950亿美元，建设用地地均产值为98.9美元/㎡。东京建设用地地均产值是北京市的将近11倍。
如果按照东京1982年数据计算，建设用地地均产值为430美元/㎡，仍是北京市的4倍多。借鉴东京土地利用特点，北京需要提前遏制城市过度扩张，珍惜、合理利用土地资源，让过去剧烈的土地利用变化趋向稳定、合理的状态。同时对于得天独厚的自然资源，北京市需要更加珍惜，并加以保护。

3  世界城市土地利用特点

通过对纽约和东京的土地利用研究，世界城市的土地利用特点如下。
（1）土地利用结构前期变化剧烈，后期逐渐趋向稳定
在城市化过程中，纽约和东京的土地利用结构变化均表现出前期变化剧烈，后期逐渐趋稳的特点。
纽约市在1980年代—2000年间，土地利用数量结构和空间布局变化较大，建设用地面积增长了67k㎡，增长率为20%，住宅用地比例增长了10%，空地比例下降了6%；
而空间上，建设用地迅速扩张，斯塔滕岛有超过一半的土地从未开发变成已开发，布鲁克林区东南角未开发的土地也变成了建设用地，纽约市5个区未被开发的土地所剩无几。2
000—2014年，数量结构和空间变化逐渐变小，建设用地面积增加15k㎡，增长率不到4%，不足前期阶段的1/5，住宅用地比例几乎无变化，空地比例下降了4%；相应地，土地类型空间布局上也变化不明显。