“一店一品”是民宿商品化的价值所在，“一宿一格”是消费者痴迷民宿产品的动力所在。

我国民宿是在市场宏观环境变化、消费升级、星级饭店面临产品迭代的背景下，于2013年迅速进入市场，又在2017年成为风口，井喷式发展起来的。据统计，截至2016年年底，大陆地区客栈、民宿总数为53852家，而到2017年年底增长到20万家的规模。

积极因素

从积极的方面看，近几年来民宿发展有以下几方面值得肯定：

第一、促进了旅游“住宿业”概念的清晰化

近几年来，为创新行业发展方式，更为有效地适应多元化、多样性发展的市场需求，以民宿为代表的新业态为行业提供了新的发展思路，为新时代产品与消费之间构建了新的逻辑关系，这使人们的视线由过去单一的星级饭店向更为广阔的行业空间拓展，由长时间星级饭店一家独大向多元化体系转变；从行业到社会、从投资者到消费者，都开始关注更加丰富的多元化业态的发展与建设；各种平台、各种朋友圈传递的新业态体验感受重塑着住宿业的形象。大量通过融资、风投、众筹等方式进入旅游住宿业的资金提升了行业整体实力，受新业态感召进入住宿业的人才，充实和提升了行业的整体素质。由此，一个完整的旅游“住宿业”概念更加清晰，旅游住宿业的内涵也更加丰富和饱满。

第二、丰富和完善了住宿业产品体系

民宿以其鲜明的特色、差异化的环境、有亲和力的氛围、灵活多变的经营方式展现了与星级饭店不同的产品特质，呈现出旺盛的生命力。据统计，在短短的几年时间内，已形成滇西北民宿群、川藏线民宿带、湘黔桂民宿群、海南岛民宿群、浙南闽北民宿群、徽文化圈民宿群、客家文化圈民宿群、京津毗连区民宿群、珠三角毗连区民宿群、长三角毗连区民宿群、浙闽粤海岸民宿带等11个民宿群（带），拓展了旅游住宿产品供给的覆盖面，提升了住宿业产品的丰裕度，为消费者提供了更多选择。以民宿为代表的新业态的兴起是中国旅游住宿业供给侧改革的积极尝试，打破了过去单一的供给结构，一个以星级饭店为主体，以民宿、主题饭店、精品饭店、设计型饭店、智能化饭店等新业态为补充的完整住宿业产品体系正在逐步形成。

第三、充实和强化了住宿业的组织架构

随着民宿的蓬勃发展和规模扩张，近几年来国家级和地区级的民宿协会或联盟纷纷成立，意味着民宿业管控与自律的强化。与此同时，各种地方标准、规范的出台更意味着民宿新业态的品质化诉求，尤其是2017年10月国家旅游局《旅游民宿基本要求与评价》的出台，标志着长期游离在体制外的民宿彻底告别了以前尴尬的处境，正式成为中国住宿业的有机组成部分。组织化与标准化是业态走向成熟的前提，协会等组织的建立和标准制定意味着自然生长的民宿业从此迈入了组织化、规范化、优质化发展的新阶段。这也从一个全新的角度补充和强化了中国住宿业的组织结构和管理体系，提升了全行业的整体竞争力。

问题所在

反思和总结近几年民宿发展的历程，有许多需要注意和改善的问题。

第一、非理性的发展方式

民宿作为一种在特殊环境中，采用特殊经营方式，提供特殊感受的住宿业态适应和满足了市场变革时期消费者对个性化消费的需要，初登舞台即赢得满堂彩，更受到众多“文艺青年”的青睐和追捧，仅2017年一年，民宿同比就增长了300%。民宿是一种新兴业态，更是一种市场化产品，因此民宿的发展需要考虑市场需求的内在逻辑，需要考虑经营的基本条件，需要计算投资与回报的关系。

缺乏深入的市场论证，凭热情、靠感觉、一哄而上的“大跃进”发展方式显然背离了市场规律，必然会受到惩罚。相关统计显示，除了区位优势明显、平均出租率超过90%的民宿盈利之外，不少民宿处于淡旺季明显、经营压力巨大，投资回报遥遥无期的状况。

因此，尽管民宿随着旅游业的不断深化与发展呈现出旺盛的生命力，但是我们也必须清醒地认识到，在住宿业整体系统中，民宿仍然是一种补充与辅助的业态，犹如中餐中的小吃、西餐中的甜品，在宴会中发挥着完善味型、烘托气氛、转换节奏、提升档次的作用，不可或缺，但绝非主菜。

因此，忌运动式、跨越式、规模化、全域化的一哄而上，实实在在遵循发展规律，认认真真按专业办事是民宿开发的基本原则。

第二、表象化的文化运用方式

民宿产品的特殊性表现为民宿空间中浓郁的文化关照情结与产品中深厚的人文情怀，这是民宿的灵魂，是民宿的特性，更是民宿的核心竞争力。然而，在民宿发展过程中，由于对文化缺乏深度理解，更欠缺将文化提炼、加工转化为产品的能力，许多民宿对于文化元素的运用缺少温度与亲和力，“旧木材、土坯房、鹅卵石、老门窗”，民宿成为由一堆文化元素堆砌而成的建筑。表象化、浅层化、庸俗化处理方式使文化成为一种虚张声势的符号和虚情假意的招式，“乡愁”成为口号，“情怀”沦为幌子，特色化标牌下重新走向了同质化的窠臼，民宿也失去了灵魂，更丧失了最本质的特性和最具特色的魅力。

第三、不舒适的产品状态

民宿作为一种住宿产品，体验感、人情味的前提是核心产品的舒适性。据相关调查，消费者选择民宿时，62.61%的人担心房间卫生及入住舒适度，60.51%的人担心人身与财产安全，54.82%的人担心个人隐私问题。

而目前95%的民宿用品没有消毒或清洁标识，55%营业执照没有上墙公示，95%消防安全不到位，民宿入住舒适度，包括隔音、卫生等更是消费者时常反映的问题。舒适度是住宿产品最本质的要求，是寻求体验感受和心理需求满足的前提。

住宿产品的舒适度仅靠“高大上”的装修无法实现，舒适度需要依赖于专业化知识，需要专业性做支撑。然而目前有近60%的民宿经营者初进住宿业，而涉足住宿经营1-3年的经营者仅占三成。

和民宿业态同样“年轻”的经营者们显然对住宿业缺乏深入的研究，更缺少专业化的知识背景，仅有热情构不成优质产品，“情怀”也不是无病呻吟，更不是经营者的孤芳自赏，情怀需要通过专业化的方式将每一个细节转化为舒适的产品，从而形成良好的体验感受。

因此，我们需要高度关注民宿发展过程中存在的问题，否则非理性的民宿发展将堵塞一条路、关上一扇门，导致社会财富的浪费、旅游资源的虚耗、住宿业供给平衡的破坏，甚至行业整体形象的损坏。

四点原则

总结近年来民宿发展的经验教训，依据中国旅游市场的内在规律和发展趋势，笔者认为民宿应始终坚持以下原则：

第一、区位品级是前提

区位是指主体所处的特定场所与空间。区位品级则是特定场所或空间各种条件因素的丰厚程度与能量大小。区位品级的高低直接影响到主体的市场覆盖能力、产品差异化吸引能力、品牌塑造能力、议价能力和可持续创新能力。因此，要从区位论的角度研究民宿，即要研究民宿在特定场所或空间能够获得最佳综合效益的空间组织优化问题，要求充分考虑不同区位各种条件因素的差异，实施最优化的选址决策。民宿的区位条件因素包括：

气候因素：包括常年体感温度情况、季节反差程度、不适宜天气（如严寒、酷暑、台风、沙尘暴、雾霾、阴雨等）出现的概率与日数等。气候条件直接决定着民宿经营的淡旺季，影响经营效益。