王健林之第三大错：总部去了一线城市，还想把脚伸到四线城市

伪命题下的万达——三四线城市的地价和消费潜力

王健林在提出轻资产转型时，提出要进军三四线城市，提到了更低的地价和消费潜力，一个人口40万就可以承载一座万达。

这是一个伪命题，在交通网络让城市之间近在咫尺的前提下，在商业地产浪潮的推动下，每一座城市几乎都有万达版本的商业地产，到上一级城市的车程几乎也都在半小时以内。

消费者会为一个牌子买单吗？有基数，有潜力的市场，难道没有万达，就没有了活力？他们需要一个流水线出来的商业？

小城市的大个性——三四线城市更需要地气和个性

如果说一二线城市是成年人，那么三四线城市就是青年和儿童，他们有着无限的好奇和无尽的需求，但也追求着个性和地气。

对于三四线城市来说，没有个性和特色，没有引领和创新，就意味着没有竞争力。举个例子：海洋城从定位选址三四线城市的时候，就明确提出过“用玩乐”来带动客流，用海洋公园这样的旅游概念来扩大客流基数，打造快时尚集群。

那么对于万达来说，来到三四线城市来，有什么呢？似乎什么都没有。那么，给我一个来万达广场的理由？似乎也没有。

三四线城市人口陷阱——40万的城市，8万的市区人口

我相信王健林也知道，一个40万人口的四线城市，它的市区常住人口可能只有8万人，按照1：3的配比，2万多户的家庭。这是三四线城市的人口陷阱。

这就意味着，一个解决方案型的购物中心没有办法辐射这个城市真正的40万人，可能在它辐射的3-5公里范围内，仅仅只有3-5万人。

没有接地气的营运，没有强大有别于其它的主力店和概念引擎驱动，如何真正让40万人，甚至80万人，300万人进到商场，这对于白热化竞争的今天，对于催延三四线市场的万达广场来说，似乎有点不大现实。

如果在三四线城市把万达广场（解决方案型购物中心）和海洋城（引领型玩乐体验购物中心）放在一起，大家更愿意到海洋城这样一个有特色，有游乐，玩起来的购物中心，而不是一个传统的购物中心。玩乐，是让三四线城市非市区人群蜂拥而至的重要驱动引擎。

城市化进程放缓的城市不接纳外来者——不要造城，要融入城市

住宅地产和商业地产经过这一轮的大调整，让整个三四线城市城市化进程放缓，万达广场让城市适应万达的理念显然已经不再适用。

三四线城市的发展进程放缓，更需要一个融入者，伴随并潜移默化的改变城市，而非大肆造城，继续撕开城市化发展的伤口。

三四线城市的商业需要融入城市，脚踏实地，又要引领潮流，激活消费，这是一个很大的课题。

人才变庸才——在一二线城市是，在三四线城市呢？

三四线城市和一二线城市有很大的不同，很多一线城市运营经验的高管都在三四线城市折戟。

三四线城市消费心态的跃进和保守界限分明又混合迷离。对于高大上的定义远不是一个概念展览，一个走心活动能够解决。

这样体量的购物中心，如何让大妈和潮男共舞，屌丝与女神齐飞，这样的课题，并不是标准化营运的万达能够解决的，万达的全年龄层解决方案，在三四线城市有着太多的局限。

正如海洋城总裁蒋欣说的：在三四线城市，大而全等于零，只要抓住儿童，就抓住了这个城市里所有的家庭。

一个悖论——总部去了一线城市，还想把脚伸到四线城市

而万达总部迁往上海，我可以看到未来王健林和三四线城市营运的脱节将越来越大，万达的标准化，也将和三四线城市脱节越来越大。

别忘了，万达是一家房地产公司。对于标准化复制的万达，总部去了一线城市，把脚伸到四线城市，我想，很容易丢了鞋。

写在最后：有了万达，城市会更好？生活会更好？

要万达——那是以前的事情了

王健林是一位非常值得钦佩的商人，抓住了第一波势头，占据了这个行业舆论的最高点。

但是回看中国商业地产的发展，那时候，不是一定要选万达，而是除了万达，没有别的选择。

现在看，从定位一线城市的万象城，定位更偏向二线城市的印象城，战略布局三四线城市的海洋城，还有太多这样优质的商业地产企业正在发力，似乎很难再有理由说，除了万达，没有别的选择。

有了万达？城市会更好？生活会更好？

在万达遍地插红旗圈地，追求租金回报率的背后，城市会更好？

我只能说，在三四线城市，或许没有万达会更好，因为三四线城市更需要的是，一个引领型的商业，有着更接地气的运营和对整个城市零售前沿的角度和号召力。

这不是一个解决三到五公里，老少皆宜，一日三餐的解决方案。而是解决整个城市，全年龄、全层次，吃喝玩乐的解决方案。

有了万达，城市会更好，生活会更好？放在今天，真的不是一个好下定论的答案，只是祝福王健林及万达的未来会更好。