乡村旅游活动涉及的旅游资源 包括了耕地、园地、林地、牧草地、水 域，甚至未利用土地等土地利用类 型，乡村旅游融合了农业和旅游的各种要素，其产生、发展的过程时时刻刻都要与土地资源发生关系。从某种意义上说，没有土地，乡村旅游就成了无水之木。因此，从乡村旅游的视野来观察中国农村土地资源利用方式的变迁，就会别有一番意味，土地不再仅仅是农业生产的对象，更是一种寄托着情感、呈现着风景的旅游核心要素。

8月24日公布的《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》为释放中国农村的土地资源价值创造了巨大的政策利好。有点巧合的是，这一政策利好出台的时间点也正是乡村旅游举国关注的时间点，两个时间点的重合或许带着一种历史的必然意味。这也预示着中国的乡村旅游将迎来新的发展大趋势。

一、经济理性驱使下，抢跑者的跃跃欲试

近年来，随着乡村旅游在各地迅速升温，农户承包土地经营权、林权等各类农村产权流转交易需求日益旺盛，许多地方建立了多种形式的农村产权流转交易市场和服务平台。

据公开数据显示，截止2014年6月底，通过各类交易市场和服务平台流转的土地面积已经达到3.8亿亩，占全国耕地面积的28.8%，达到2008年土地流转面积的3.5倍。参与流转的主体主要是各类专业大户与合作社。

与需求的增长不协调的是交易秩序的混乱，各地农村产权流转交易市场的设立、运行、监管都有待规范。同时，其交易手段也缺乏信息化的提升。无论是制度机制层面，还是技术手段层面，农村产权流转的成本显然都是偏高的，这样的高成本自然也就最终使农民受到了损失。

除了土地流转，通过土地进行变现和抵押融资的需求也很旺盛，早在2014年初，四川省成都市就完成了首笔农村土地经营权抵押贷款。各地政府和金融机构对开展农民承包土地经营权抵押的热情一直以来都很高。到目前为止，包括北京、四川、湖南等地20多个省份都有金融机构启动经营权抵押贷款业务，涉及机构包括农业银行、中国邮政储蓄银行及各地城商行等。

与土地经营权流转、变现、抵押融资的活跃不同，农民住房财产权的抵押融资业务虽然需求很多，但一直处在“潜行”阶段。在过去一两年时间里，陆续有各地金融机构开始尝试这个新业务领域，但由于现行法律仍然有所限制，加之涉及到农民基本的住房权利，所以住房财产权的抵押融资业务一直没有真正活跃起来。

二、政治理性约束下，顶层设计者的谨慎布局

我国农村土地制度的改革一直是在三重语境下进行的，第一重语境是国家性质，作为社会主义国家，我们要确保土地公有制的地位不动摇；第二重语境是经济安全，作为农业大国，耕地红线是必须守住的，事关国民经济安全；第三重语境是社会稳定，作为一个有着五千年农业文明传承的国家，土地是农民的命根子，也是国家文明延续的载体，土地价值的释放过程意味着土地不断市场化，这样的改变不仅仅影响到农民个人的经济收入，更影响到农村社会乡风民俗的延续，影响到社会稳定。所以，农村土地制度改革必须在这三重语境下来完成自己的使命，离开任何一重语境，都有可能导致改革的失败。

正是因为这一原因，此次公布的《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》中明确提出了四点原则：一是依法有序。试点要坚持于法有据，先在批准范围内开展，待试点积累经验后再稳步推广。涉及突破相关法律条款的，提请全国人大常委会授权在试点地区暂停执行。二是自主自愿。“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。三是稳妥推进。在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间关系，慎重稳妥推进试点工作。四是风险可控。坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善试点地区各项配套政策，防范、控制和化解风险，确保试点工作顺利，赋予“两权”抵押融资功能，推进农村金融创新。

从以上四点原则可以看出，虽然历经十七届三中全会、十八届三中全会，直到今年人们才认为农村土地制度改革进入真正的破冰期，但是，这个破冰的过程仍旧是非常谨慎的。历史车轮总是向前的，再谨慎的前行，也能够听到咔嚓咔嚓的碾压声。细读意见全文，在关键处还是能够看到改革的坚定决心的。

意见明确，要全面有序的开展“两权”贷款试点，包括做好农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点两方面的工作。意见还规定，农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。按照党中央、国务院确定的宅基地制度改革试点工作部署，探索建立宅基地使用权有偿转让机制。

对中国土地制度改革进程有了解的人，在看到以上这段话时，都会多少有点震撼。长久以来，宅基地一直是改革推进的硬骨头。这一次却明确提出了农民住房财产权抵押贷款。可见，改革的决心是坚定的，脚步也是不回头的。从这块硬骨头开始，城乡土地一体化的大幕或将拉开，农村土地制度改革也将全面破冰，为我国十三五期间全面实现小康社会打好基础，做好布局。

三、农民身份转换后，乡村旅游面临新的挑战

人与土地的关系一直是事关国家稳定的减震器。如果把过去的中国比作一辆在工业化冲动下狂飙突进的摩托车，那么，使这辆摩托车保持平衡的减震器就是人与土地的关系。因为土地 是中国农民安全感的所在。2002年《土地承包法》第二十条规定耕地的承包期为三十年。2008年《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和2013年中国共产党第十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》也都明确规定“稳定农村土地承包关系并保持长久不变”。这样的规定一方面为土地市场化流转构建了扎实稳定的土地产权基础，另一方面也在意识形态层面塑造了中国农民的安全感，使得在工业化冲动下狂飙的中国能够获得平衡感。

随着两权抵押贷款的推进以及农民土地用益物权的财产属性的盘活，农民将不再是工业化时代的农民，他们与土地之间的关系也将具有更多后工业时代的特征。在后工业时代，传统的意识形态开始受到挑战，人们的思维模式和价值判断模式开始经历从中心到多元、从恒久到短暂、从绝对到相对、从整体到碎片的变迁。人与土地的传统关系也面临着瓦解。两权抵押贷款的落实将使得这个瓦解的过程加速。农民作为市场主体的独立性和主动性增强，在土地价值分配方面的话语权也变大，但是，他们与土地之间的情感却越来越淡薄，土地不再承载他们春耕秋收的记忆，不再承载他们日出而作的情怀，不再承载他们四世同堂的喜悦，不再承载他们男耕女织的诗意。恰恰相反，当土地与金融联系起来后，当土地与整个中国乃至世界的金融体系连成一体后，农民与土地的新关系将失去过去的那份温暖，取而代之的是冰冷的理性与算计。

这种冰冷的理性与算计侵入到乡村旅游后，会使得乡村旅游品牌管理面临一定的危机。乡村旅游品牌管理要求经营者从全局出发维护整体的乡村文化氛围、维护乡村旅游品牌的可持续发展。而纳入金融体系的土地则逼迫着经营者竭尽全力回收成本和创造最大短期利润。这种行为目标上的偏差必然导致行为方式的偏差，最终给乡村旅游品牌的整体管理带来一定挑战。如何在金融语境下重构农民与土地的新关系？这将成为乡村旅游未来要面临的挑战。

四、农民身份转换后，乡村旅游迎来新的趋势

意见中指出试点主要围绕以下五方面稳步推进：一是赋予“两权”抵押融资功能。二是推进农村金融产品和服务方式创新。三是建立抵押物处置机制。四是完善配套措施。五是加大扶持和协调配合力度。这五个方面综合起来，将彻底改变农民的身份，使得农民成为插着金融翅膀的“有产者”，同时，未来乡村旅游也将朝着以下两个趋势大步迈进。

1、将有更多的价值被连接起来，形成乡村旅游的推动要素

全面有序开展“两权”抵押贷款有利于农村承包土地的经营权和农民住房财产权的价值最大化、配置最优化，加快农村土地规模化、集约化的进程，实现乡村旅游的规模经济。在摆脱小规模作坊式经营局限后，乡村旅游开发运营者将把规模化的土地资源优势与技术、资金和管理优势结合起来，推动乡村旅游核心竞争力的提升，达到提高土地效益、增加农民收入的目标。

当然，也有一些适合小而精的乡村旅游业态会在非规模化的土地上获得更好的发展，虽然没有规模化土地优势，但是，通过土地经营权流转，土地能够找到更好的经营者，这也是乡村旅游发展的福音。

2、将有更多的农民被解放出来，成为乡村旅游的推动者

全面有序开展“两权”抵押贷款的最大好处是给农民插上了金融的翅膀。长期以来，中国农民要么远走他乡给别人打工，要么还是远走他乡做小商小贩（给自己打工）。无论哪种方式，中国农民的命运都是因为缺乏资本而不得翻身。“两权”抵押贷款无疑将让更多农民活得有底气，借助资本的力量，大批农民将成为“万众创业、大众创新”的主力军，当然，在乡村旅游方面的投资无疑将是多数农民的最佳选择之一。

另一方面，插上金融翅膀的农民，也割断了土地的羁绊。长久以来，农民外出打工创业，家里的土地闲置起来，这样的浪费也是整个国家的损失。未来，借助“两权”抵押贷款的政策，更多闲置土地将被充分利用起来，一方面解决了土地承包者的羁绊问题，让他们能够一心一意地利用抵押贷款进行农业和乡村旅游方面的创业；另一方面，也释放了土地价值，让新的经营者能够在更大更优化的土地空间里进行农业生产或者搞乡村旅游。