城市更新不仅是物业的更新，还是城市功能的更新与升级。东京丸之内CBD区域的再造故事，或许对众多更新中的城市有所启发。

2010年开始，中国超越日本成为世界第二大经济体，越来越多的媒体开始预测在未来的20年中，中国经济有可能超越美国，成为第一大经济体。

《经济学人》则预测，如果中国经济保持7.75％的年均增长速度，美国年均增长2.5％，到2018年，中国就能够超越美国成为世界第一大经济体。这些预测让人不能不想起中国的近邻日本：日本在战后由重工业带动社会经济复苏，并逐步延长制造业产业链和对外贸易，在1968年，日本成为世界第二大经济体；从上个世纪70到80年代开始，日本开始对其产业结构进行根本性改造，即用消耗资源少、附加产值高的知识密集型产业取代大量消耗资源、消耗劳动和产生公害的重、化工业，经济走向巅峰。在这期间，CBD这个由知识经济、服务经济带来的特别区域成为了日本经济的重要形象。

最典型的区域莫过于日本的丸之内

丸之内中央商务区位于东京市中心的皇宫与东京站之间，是日本最有名的商业中心区。整个区域包括丸之内、有乐町和大手町（大丸有地区）总面积集中了104栋大厦，主要商业建筑有丸之内大厦、新丸之内大厦、东京大厦等，并兴建了很多以大型银行与三菱财团为中心的企业大厦，如三菱大厦、三菱UFJ银行大厦等，是日本的经济中枢。

丸之内地区集聚着约4000家企业，就业人数高23.1万人。其中按行业就业比重划分：建筑业占0.7％ ，制造业占7.2％，电力和公共事业占0.3％ ，信息通讯业占8.6％，交通运输业占4.2％，批发零售业占12％，金融保险占26.6％，房地产业占1.7％，餐饮宾馆业占6％，医疗健康业占0.7％，混合服务业占1.3％，其他服务业占26.3％，公共服务占4.2％。该地区2006年总计营业额123兆日元，超过整个东京都GDP的20％，是全世界商业中心金融活动最频繁、最方便、最有效率的区域。

但丸之内在经历了上世纪六七十年代的高速成长后，曾经日本的“金融商业中心办公形象”区由于经济危机和产业的转型，特别是整个社会经济由原来的工业化经济向知识经济转型后，其原有的功能规划在国际上和城市间竞争中的地位和竞争力逐渐失去优势。单一中央商务功能导致了区域日间人口与夜间人口差距，使得东京出现市中心人口减少、上下班时间过长、交通堵塞、中心区缺乏活力等等众多问题；原有的区域功能已经远远无法满足时代的发展。

面对这些问题，从1996年起，日本东京都政府、千代田区政府、东日本铁路和大丸有协议会四方联合，开始着手对丸之内地区的基础设施和建筑物进行第三次大规模的再开发，以提升东京国际竞争力。把都市功能集中起来，构建集约型的都市结构和环境共生性的城市，增强城市品格魅力，促进环境共生。

整个改造目的是使丸之内地区成为承担更多的展示日本文化和日本魅力的商务核心区，需要引入更多的城市生活和城市文化，而不仅仅是经济功能。构建区域从CBD（Central Business District）向ABC(Amenity Business Central) 转换。整体改造构建了八大区域：①国际化商务区；②集聚人气的文化区；③现代信息交流区；④风貌保护区；⑤宜人舒适区；⑥环境共生区；⑦安心和安全区；⑧旅游培育区。

为了完成整个区域成功改造，整个规划主要做了四件事：

第一，商业中心重建核心功能

包括商务功能——中枢功能区、创新产业功能区、国际商务枢纽区、国际金融区、商务配套区等，使金融服务、信息服务相对集中，充分发挥商务经济中枢功能；其次打破原有商务区无生活的缺失，规划了文化生活功能，将居住功能、文化教育功能、健康医疗功能、饮食娱乐功能、购物功能、福利功能( 如托儿、学校等设置) 等，使得商务活动更为便利，就业人口与游逛人口均能享受到便利性和舒适性；再有就是为了提高丸之内的人流效应，新开发大力发展都市观光功能和国际交流功能，区域内提供了大量的展览、会议中心、信息中心、讲堂、酒店等功能，完善商务旅行的同时规划了文化步行者网络功能，为区域带来了一定的旅游人口。

第二、商业中心增加全新功能

结合在知识经济下人群更重视精神享受，打破功能界限，将工作、生活、娱乐、学习融为一体，强调街道和建筑物的历史文化继承，大力推进文化都市化，包括积极保护历史建筑物，大量设置美术馆，举办各种文化活动，提高人们的文化素养，创造地区文化风格，专门整体复原了已被拆除多年的日本历史上第一座写字楼“三菱一号馆”，将其设置为美术馆，以增强区域的文化气息和文化底蕴，实现经济社会文化的平衡。

第三、商业中心规避“钟摆型”区域

为了改变功能单一带来的“钟摆型”区域，缺乏城市魅力和吸引力的状况，新建商务楼开始开发微缩综合体，大规模建设带有酒店、大型商业、娱乐、餐饮、剧场和画廊等多样性功能和设施的建筑群，并设计了浪漫散步、历史探访、艺术散步等三条步行旅游线路，吸引了大量的人流。规划了4 个美术馆、2 个室内画廊、1 个大街画廊、1 个博物馆、1 个艺术作品馆、1 个剧场、1 个会议及艺术中心( 东京国际论坛)、6 个酒店和2 个百货公司等等，在不到1 公里长的丸之内仲大街南段，集聚了64 家商店和16 家咖啡与休闲餐厅，从而使该地区成为东京著名的新时尚街区。

第四、商业中心增加互动

通过NGO( 非政府组织) 举办各种活动和交流会，设置托儿所，增加对本地区企业和居民的参与机会；通过改进建筑物设计和公共设施，让企业和居民感到安全和安心；积极培养企业和居民的地区认同感和热爱感。并通过各种表演活动、观光旅游、及交流空间提升区域内的活力及影响力。整个区域活力有了明显的提升。

由此可见，东京作为世界城市一员，新CBD的开发已经开始摆脱原有的商务、商业、酒店、会议等简单功能，而向文化、娱乐、学习、娱乐、生活复合型发展。作为世界第二大经济体的中国，同样正在经历经济的快速发展和城市的更新与完善，在向知识经济转型的过程中产生了大量的都市群，核心城市在资源相对集中的背景之下，正着力构建能代表城市经济发展、体现城市文化和魅力的商务核心区。构建集约型城市，将文化生活、居住、教育、健康医疗、购物中心娱乐等多功能在有限的空间内集聚、相互融合。这也是北京、上海等一线城市相继出现创意文化购物中心商业（北京的侨福芳草地、上海的K11）的原因。中国的艺术最先进入购物中心，通过艺术带动消费，即完善现有商务中心的不足，也通过盈利模式的设计降低建设艺术中心的成本。

相信未来的北京、上海在迈向世界城市的道路上，其商业中心区功能逐步集聚和强化的同时，保留历史风貌、引入艺术创意将成为区域发展的主流。在这样的趋势带动下，艺术派的购物中心将会越来越多。