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古北水镇的投融资方案有什么值得借鉴?

来源:网络文摘 时间:2018-06-04 编辑:龙景园

时间是检验旅游项目成功与否的一杆尺。6年的时间说短不短。从2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议,合作开发古北水镇国际旅游综合度假区项目,到目前景区已经开始贡献收益,古北水镇基本实现了最初计划的“3-5年时间,将项目打造为集观光、休闲度假、商务会展、文化创意产业为一体,具备高品质设施、互动性体验和山水古镇相互辉映独特景观资源的国际旅游综合目的地”的目标。

古北水镇整体投资45亿元,投资回收期在8~10年。项目投资额较大主要是由于原有基础配套较薄弱,自来水厂、污水处理厂和供暖设施缺乏,需要投入12亿元进行基础设施建设。
古北水镇项目经营情况

古北水镇的项目定位非常明确,在乌镇陈向宏团队的操盘下,通过大量借鉴乌镇创意、规划、设计和管理经验,打造北方边塞古镇。项目坐落在古北口镇汤河流域,开发包括旅游度假设施及文化创意设施,并结合北方文化特色,有序开发建设观光景点、老北京特色商业街商铺、作坊及文化体验点、民宿、露天剧场、体育运动设施及高品质度假会议酒店会所等。

古北水镇开发

古北水镇按照功能划分为传统餐饮及商业购物区、民情民俗文化表演体验区、山区民居风貌住宿区、酒店及商务会议区、温泉会所及休闲体育公园等几个部分,突出冷泉和热泉的资源亮点,突出古北民间文化展示,塑造具有北方建筑特色的明清风格古街,将观光与休闲度假、会议会展相结合的经营模式。

从数据上我们能更好的了解古北水镇的经营有多成功:2014年,古北水镇景区开业第一年实现客流量接近100万人次,远超市场预期,实现旅游综合收入2亿元,占全区景区综合收入的56%,安置本地劳动力近1000人,带动司马台雾灵山沟域全年实现旅游综合收入3.15亿元。2015年,古北水镇景区实现营业收入4.62亿元,净利润4701万元;全年接待游客147万人次,同比增长50.85%。

乌镇项目的成功经验让古北水镇开发少走弯路

乌镇旅游是国内景区旅游中非常成功的案例。2007年开始乌镇旅游就摆脱了传统古镇及人文型景区单纯依靠门票收入的形式,已经实现从单一门票型向综合型目的地的业务模式的转变。

 

乌镇是国内最成功的文旅度假项目,2015年实现接待客流量794万人次,收入11.35亿元,净利润4.05亿元;2016年上半年游客接待478万人次,收入7.04亿元,净利润3.08亿元。与其他江南古镇相比,乌镇的开发模式以政府主导的项目公司为主,通过商业化的手段进行开发运作,是后来居上并且大量盈利的重要原因。

古镇开发模式比较

区别于其他古镇的开发模式,在项目前期管理团队就进行土地等产权的大规模收购,有利于集中未来维护开发的所有权,避免土地或资产价格膨胀,同时消除未来引入战略投资者的种种障碍。中青旅控股乌镇景区之前,陈向宏团队已经对东栅进行了多年的开发,引入资本主要用于开发建设西栅项目。项目公司通过土地使用权及景区景点门票收费权质押向银行借款进行项目开发。

 

2006年12月中青旅对乌镇旅游开发公司进行增资,出资3.5亿收购乌镇景区60%股权,2009年乌镇引入IDG资本作为战略投资者,持股15%,为项目建成运营后上市做准备。2013年由于香港上市计划终止,中青旅将IDG持有股份进行收购,成为乌镇控股股东,持股66%。

乌镇股权结构变化

由于中青旅收购乌镇之前原有项目方已经对乌镇东栅已运营5年有余,西栅也已经开业,项目方对古镇开发积累了较多经验,中青旅收购后只需对项目公司进行充分的资金支持,即可保障项目建设按计划进行,同时利用中青旅原有到旅游渠道资源,大力进行项目营销,使客流量再上一个台阶。

景区项目属于重资产投资,投入周期长见效慢,建设前期的需要大量资金支持,因此项目方本身需要较为可靠的资金来源,才能对项目建设提供保障,通过上市公司进行股权融资能满足长期资金与现金流的匹配,乌镇项目能快速做大做强,部分也受益于这一因素。此外通过上市公司层面与外部投资机构进行接触,为景区进行资产证券化提供更多便利条件。虽然乌镇香港上市最终未能成功,但传递出的信息是仍然存在独立上市的可能性。

乌镇到顺利开发也使得地方政府加大对古镇保护与支持到力度,2016年6月当地政府对乌镇旅游给予财政补贴1.91亿元,全部用于古镇保护与开发。

 

古北水镇开发融资方案

2010年7月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司,注册资本2.1亿元,由中青旅全资控股,作为古北水镇项目的建设主体,推进项目建设工作。

 

投融资情况

整个古北水镇景区规划面积9平方公里,其中项目公司购买1000多亩土地,其它采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内,如果公司仍有用地需求,当地政府也会提供相应土地支持,推动景区长远发展。

当地政府对项目支持力度较高,采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式,除立项和建设用地手续外,市级行政审批权限一律下放,由密云县统筹研究,依法依规办理。密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组,优化审批流程,构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式,在依法依规的前提下,最大限度地加快审批进程,各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外还提供财政补贴和政策支持,除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持,在交通方面,政府还协助修建景区门口的道路。

 

2011年6月,中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款 1 亿元人民币提供担保,借款期限一年。同年8月,古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地,总面积717.54亩,成交价2.59亿元;11月取得旅游用地359亩,成交价1.94亿元。项目取得土地为当地村民宅基地,借助新农村的开发政策,村民获得较高的拆迁补偿收益,另外,在水镇开发前吸收当地人就业,优先培训当地人成为工作人员;水镇开发后,设立一万平米民俗区,对社会公开招标,村民享有优先租赁的权利。


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