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养老小镇开发15种经典模式分析(2)

2018-06-04 龙景园网 龙景园 点击量:


与此同时,还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院,这样既能够提高医疗资源的使用效率,又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的 养老居住需求。
以日本六甲老年公寓为例,开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起(图 6 ),当老人遇到突发疾病时,医疗机构可以做出迅速反应,令入住其中的老年人感到十分安心。

老年公寓、养老小镇

图6 日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系,邻近设置在一起

模式 6 :养老设施与幼儿园并设

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理,又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理,节约建造和人力成本。
从规划角度来看,幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似,若将这类养老机构与幼儿园设置在一起,则能实现与社区的紧密结合,从而较好满足社区养老的服务需求。
在日本,老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见,其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层,或是分别设在不同楼栋,共用庭院及室外活动场地。
以日本幸朋苑老人院为例,其建筑首层设置了一所幼儿园(图 7 )。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时,也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。
随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展,一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置,将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式 15 )。

日本幸朋苑老人院、养老小镇

图7 日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起

模式 7 :与教育设施结合,建设养老公寓

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多「高知老人」在退休后希望能够继续学习、发挥余热。
养老社区、老年公寓若能靠近大学设置,并让老人享受一部分教育资源,则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点,从而促进销售。
美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边,老人可以参与大学课程的学习,并利用大学的公共设施(如图书馆)。
在这里入住的老人都具有高中以上知识水平,他们希望能够获得终身学习的机会,使自己的人生更加充实。
由此可以看出,养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造,还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑,使老人能够「老有所学」、「老有所为」,实现自我价值。
第三类:与旅游或商业地产结合

模式 8 :在旅游风景区中开发养老居住产品

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时,加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。
这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区,例如海南、广西、云南等地。
此类项目的用地规模往往较大,各类居住产品、服务设施容易较为分散,因此在规划设计时,应将养老居住产品相应地集中布置,并注意就近设置配套服务设施,节省服务 管理的人力,避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。
一些与风景资源结合的项目中,老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住,或者与家人、同伴前来短暂度假。
在设计时应注意对养老居住产品的创新,例如设计新型的养老公寓(图 8 ),既能适合单人、多人入住,又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求,还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。
同时,养老公寓的居室还可转变为宾馆客房,供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。

养老公寓、养老小镇

图8 结伴式养老公寓标准层平面图

模式 9 :与商业地产结合,开发老年公寓

日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图

 图9 日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时,搭配建设老年公寓,也是一种较为新颖的模式。
对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言,他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源,而当他们需要护理时,往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。
特别是一些高端养老客户群,他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓,则能满足这些老年人的居住需求。
由于城区内的土地价格较高,开发者通常会选择较为集约的开发模式,例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。
以日本东京的豊州老年公寓为例,其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内,周边 1 采取复合居住模式,同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图 9 ),使出租对象多样化,从而降低运营风险。
设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口,以便单独管理。
第四类:与国际品牌接轨
这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨,引入外资或运营管理团队,共同开发养老产品。常见的有以下两种模式:
模式 10 ——
引入外资,建世界型连锁老年设施
目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场,建设连锁型老年设施,以缓解其国内的养老压力。
例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高,他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场,选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施,让老人在比较健康的年龄段到这里养老。
对于我国而言,能够借此机会引入外资,并学习国外先进的护理、管理经验,同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
模式 11 ——
与国际知名养老品牌共同开发,引进管理模式

美国养老社区

图10 美国养老社区在规划时对于朝向的限制要求较少,与我国国情不太相同

最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察,从中看到了很多先进的管理模式,并希望能够将其在国内推行和实现,例如引进国外老年运营管理团队,或与国外知名养老品牌共同开发等。
这种模式有一定的可行性,但要注意将其「本土化」。
虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟,但是完全移植到中国却不一定合适。
中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别,直接照搬国外的模式可能难以顺利「落地」,需要适当转化。
例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能,他们比较喜欢南向,喜欢阳光和自然通风,重视节约用电,不习惯长时间使用空调。

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