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特色小镇商业模式分析:2018发展趋势

来源:网络文摘 时间:2018-02-09 11:14 作者:龙景园
站在2017年的终点,回顾过去一年特色小镇产业的发展历程和行业现状,可以展望2018年行业大势。本文总结了近两年来中国特色小镇发展现状,对几类重点产业型小镇的发展模型进行了解剖,并对2018年中国特色小镇产业的发展做出了7大方面的趋势预测。

特色小镇,旅游策划,旅游规划

随着近年一系列特色小镇政策的出台以及各大资本的推波助澜,特色小镇在全国刮起了一阵旋风,各地政府、产业资本、房地产商等都开启了小镇发展模式,一时间,各类小镇规划蓝图满天飞,各类主题的特色小镇层出不穷,甚至有些传统的房地产项目也都被扣上了某某小镇的名头,这样的乱象可以理解为一种新生事物初级阶段的一种必然。

归根结底,这是中国城市化进程发展到特定历史阶段,以及开发商在当前宏观调控政策下寻求战略转型的综合作用使然。

如果说2016年是特色小镇的启蒙年,那么2017年无疑是研发年,是特色小镇由浅水区逐步走向深水区探索发展的一年,而2018年将是由战略规划向落地实践推进的关键一年。

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一、特色小镇阶段性成果与模式总结

1、两批国家特色小镇项目阶段性成果总结

经过近2年的发展,中国127个第一批特色小城镇和第二批266个特色小镇(包括非建制镇的特色小镇和建制镇的特色小城镇)已经取得了较好的成果。

(1)新增大量就业人口,显著提升人均收入。根据相关机构统计数据,整体特色小镇带动新增就业人口近25万人,平均每个小镇新增工作岗位近1000个,居民人均纯收入较全国平均水平高1/3。

(2)地理分布特征方面,平原、丘陵、山区的比例基本上为三分天下;从交通便利性来看,农业地区占比为43%,大城市近郊30%,城市远郊27%;基础设施配套等相对完善,多数小镇实现普及自来水、较高的生活垃圾处理率、银行和生活商业覆盖等,基本达到县级平均水平。

(3)功能类型角度来看,两批特色小镇中旅游文化类的小镇最多,产业类小镇数量较少。据统计,两批特色小镇中,85%的小镇拥有省级以上非物质文化遗产,80%以上的小镇定期举办民俗活动,70%以上的小镇保留了独具特色的民间技艺。

(4)体制机制创新效应显著。资金来源方面来看,约一半的小镇采用了PPP模式, 有近3/4的小镇采用购买市场化服务项目的模式进行运营;约90%以上的小镇建立了规划、建设、管理机构和“一站式”综合行政服务,大大缩短了行政管理的链条并提升了效率,同时约80%的小镇设立了综合执法机构。

2、政府主导和企业主导两类发展模式的优劣势分析

除了取得上述成果,我们同样发现,多数小镇仍然坐落于大城市内部或近郊区域,更多的还是对于城市内原有资源和新增外部资源的重新整合,是对于原有商务CBD等区域产业发展业态的一种模式升级,将原有浓重的商业或产业生态添加更多宜居,宜业、宜娱的元素。

同时,这些小镇的开发模式不外乎两种,一种是“政府引导,企业主导”模式,一种是“政府大包大揽”模式,在此,我们不妨通过两个典型案例来分别说明两种模式的主要特点:

(1)“政府引导,企业主导”的开发模式

这种开发模式更多强调产业自身的内驱动力,政府在特色小镇的建设过程中更多的是配建制度和环境的角色,以最高层级的规划作为引导力量,在建设过程中由企业和社会资本起主导作用,负责具体的战略落实、建设和运营。

以杭州玉皇山南基金小镇为例,小镇坐落于上城区目前仅有的成片规划区块,规划面积3.2万平方公里,玉皇山南基金小镇坚持政府引导、企业主体、市场化运作,成立了玉皇山南建设发展公司,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,以企业为投资建设主体,主导小镇的“国际化”、“专业化”、“市场化”发展。

(2)“政府大包大揽”发展模式

与民营经济力量较强相伴随的一般是该区域的经济活力较强,而与之相对的,政府力量占绝对优势地位的区域往往表现为经济活力较差,进而在特色小镇建设过程中,由于企业和社会资本能力不足,政府角色定位多表现为“大包大揽”模式。

以西藏山南市扎囊县桑耶镇为例,该类小镇的典型特质是依托当地优质的历史文化底蕴、民俗文化传统、特色景观资源,这些是满足建设特色小镇的重要条件。

我们认为,这类文旅小镇存在且生命力活跃的一个大前提是在大城市周边,满足城市人群周边游需求,而对于独悬于生态环境较优质但交通不便、或是景区缺乏足够特色的文旅小镇将面临非常尴尬的境地,尤其考虑到这一区域经济活力不强、基础设施建设较差、地方政府财力薄弱三大问题,此类特色小镇的建设最具可操作性的方案即为政府全权负责型。

如果由政府全权负责,那么特色小镇的设计和建设的水平应该不会出太大的问题,但是在整个特色小镇的不断开发和升级中,需要大量的资金投资,采用股权投资、PPP或基金模式都有可能,但一定要关注的是政府政策支持的力量和资金持续的流入。

值得注意的是,文旅小镇的优质生态环境只是吸引人口流入的充分条件,而不是充分必要条件,旅游只是人口的流动,而并不意味着小镇能够实现长久的人口导入,尤其是西部的特色小镇对这一问题尤其应该给予充分重视。

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二、房企主导与产业主导的特色小镇之商业模式及案例分析

特色小镇不仅被整个地产行业,还被本届政府寄予厚望,有望实现缓解大城市病、推新型城镇化以及创业创新等功能。目前就特色小镇的商业模式来看,主要分成房企主导的“销售+持有”的现金流平衡模式和产业主导的“产业链打造+代建运营”的软硬件结合模式。

1、房企主导:销售+持有的现金流平衡模式——未来面临严峻挑战

目前多数由房企主导的特色小镇开发模式可以从三个角度进行分析:布局低进入壁垒产业、以持有+销售模式实现现金流平衡,面向的群体主要针对大城市周边度假、康养人群。

从小镇的主导产业来看,多数以文旅、农业、养老等自然资源属性较强的产业为主导,大部分此类小镇毗邻大城市,同时此类小镇的产业选择并不是最关键的,因为很难形成强大的比较优势,那么决定此类小镇能否具有活力的关键就是区位, 需要在主体客群的通勤范围内(轨道交通1-2小时的交通圈内)。

从开发运营本质来看,房企运营的特色小镇核心仍然是地产开发业务,即在满足政府规划要求的基础上,房企通过获得部分可销售住宅和商业用地,通过销售实现现金流回笼,支撑其余部分自持住宅和商业以及整个小镇的整体运营管理,并没有脱离房地产开发的实质,同时这种模式有望通过项目自身的资金平衡来实现巨额的投资,实际需要占用的资金体量不太大。我们也同时注意到,这一类小镇最大的特色是获取收益的周期短,与当前地产行业中的住宅产品有异曲同工之效。

总体来看,房企参与特色小镇的建设运营多数还未脱离其天然的地产开发基因,甚至部分地方政府也在以特色小镇作为概念来卖地,这是近期四部委联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》呛声各地“一窝蜂”抢建特色小镇的现状的原由之一。

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