近年，中国经济发展降速，信贷收紧，住宅市场容量饱和，存量住宅指标已经达到户均1.14套，从数据上看，当前基本完成了首轮粗放式城镇化的发展进程。
整体房地产市场减速的是各个地方城市土地市场降温，必将导致部分地方政府原先的发展模式无以为继。地方债务压顶的同时，也使得不少开发商身陷囹圄。
部分开发商如今面临的四面楚歌，问题就在于以前几年的市场形势预测未来市场发展，根本未想到经济增长下台阶的时候，将会出现大量的产业招商烂尾，人口不能导入，固定资产投资失效，银行坏账如山，其中的房地产商自然也是泥菩萨过河，自身难保。
地方政府不面对地方经济现状，在金融系统的缺乏有效监管下，过度发展中小城市，是产生鬼城的最主要因素。
有数据为证。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组2013年调查了12个省区的156个地级市和161个县级市。调查发现,90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外,12个省会城市一共规划建设55个新城新区,有一个省会城市甚至要新建13个新城区。
按当前这些城市的扩城面积,过去五年,中国设市城市的城区人口仅增加了0.35亿人,以住建部一平方公里建成区容纳一万人的城市标准,新建的0.97万平方公里需要容纳0.97亿人,这意味着,仍有0.62亿的人口容纳缺口,当然也意味着将有一批城市成为“鬼城”。
因此，关于选择合适的城市进入问题，一再成为开发商关注的焦点问题。
如今，在岁末年终时掀起那些经济发展的疮疤，总会让人警醒。
记的笔者最近因项目工作接触到某地方政府，其地方财政吃紧的力度已经难以想象。每年卖地的时候仅供偿还巨额地方债务的利息，一旦市场趋冷，土地市场收入低迷，原先那种地方政府土地和商业银行联手的货币创造的增长逻辑已经土崩瓦解。
这种情况下，新一轮的国资改革启动，其中一个核心目的就是将政府掌握的国有资产变现，引入民营机构，以获得新一轮的政府融资，解决原有增长模式无以为继带来的金融风险。
今天给各位分享一组凤凰财经所列举的2014年10大最受关注的中国空城。这些媒体排名的空城，都对地方经济和大量投资商带来重大影响。总体来看，可以总结成如下几个缘由：
1、产业空心化。不少大城市的卫星城沦落为卧城，产业空心化是主因。因规划失误或者招商引资不力，导致本地产业成为外地的一个配套功能，自身不具备产业造血功能。
2、人口净流出。在一个区域竞争的经济环境下，本地城市产业竞争力不足，被周边更具竞争力的大城市吸纳掉了大量的高素质劳动力，从而导致核心生产性人口资源流出，城市本身沦落成留守老人和儿童的城市，人口层次和竞争力逐年下降。
3、资源枯竭。因产业变迁或者资源产量结束，导致底特律式的城市衰败。
4、候鸟型城市。多数旅游城市，因政府规划和引导不利，导致旅游房地产项目蔓延，配套不完善，基础设施因人迹罕至导致维护不足，从而城市愈发走入颓势。
5、地方政府招商引资失败，重大项目未落地。因地缘政治和经济地理因素，导致原先政府规划的产业招商未能如期实现，原先搭建的城市发展框架遭到废弃，从而一蹶不振。
下面请看凤凰财经最近列举的2014年最受关注的中国十大鬼城。
2014年10月12日，内地一家媒体发布一条排行榜，榜单显示，中国未来将现近50座“鬼城”。随后，相关省份专家纷纷向媒体表示，这份广为流传的“鬼城”排行榜“不靠谱”。尽管如此，还是有不少网友在评论中证实自己的家乡“名副其实”。凤凰财经此次特别盘点2014年度最受关注的10座“空城”。
1.天津响螺湾
2014年7月11日，走在夜间的天津响螺湾商务区如同走进了“黑森林”，一座座黑色的庞然大物如同一座古老的雕塑矗立在道路两边，空灵寂静街道，整洁的道路上除了路灯亮的便是一片漆黑寂静，人也稀少。除了主干道偶尔有车经过，周围的干道几乎看不到人，安静漆黑的楼宇得如同这个世界抽离了。月光洒在寂静无比的商务区内，未竣工的楼盘墙体上的窗格，宛如一个个“夜”的眼睛。
2.山西大同
2014年9月10日，山西大同，处于半停滞状态的城墙建设。2014年9月9日，山西大同与底特律本是风马牛不相及的两座城池，但是在全球经济一体化的当下，他们也有了一点小小的交集。不过，这一交集并不是贸易往来，亦不是文化交流；而是山西大同“百亿造城”烂尾，若这一局面无法扭转，山西大同极有可能像汽车之城底特律一样破产。
3.鄂尔多斯
2014年8月的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者。据当地一位开发商称，80%以上的建设项目都已经停了，而这些房子的投资60%以上来自于普通市民。据悉，该市90%以上的家庭都拿出了钱投资房地产。2014年8月7日，内蒙古鄂尔多斯，楼市泡沫破裂后随处可见的烂尾楼林立场面。
4.昆明呈贡
据媒体报道，昆明呈贡被美国《外交政策》杂志报道称为鬼城。随着中国进入城市化加速发展阶段，“空城”频频见诸报端，被舆论视为造城失败的集中体现和中国房地产泡沫的缩影。昆明呈贡，是中国比较有代表性的“鬼城”之一。这里什么都不缺，就是缺人，在呈贡找到一辆出租车简直比登天还难，需要极大的耐性和运气。
5.山东乳山
如今在北京、上海、西安等大城市里，时常能收到一些来自山东省乳山市银滩的海景房广告，在这些广告中，银滩被描绘成一个“面朝大海、天蓝海碧”的世外桃源，令人向往。但令很多人想不到的是，环境如此优越的银滩，其实现在更像是一座巨大的住宅博物馆，只见房子、难见人烟。
6.大连长兴岛
沿着渤海湾走一圈，你会发现，辽宁、河北、天津、山东的沿海一线，已经被大大小小的国家级、省级、市级、县级填海造地项目所占据。大连长兴岛临港工业区便是其中一个典型样本。而随着当地引进的龙头企业——STX (大连)集团的破产，长兴岛元气大伤，人口剧减，继而又引发了多个房地产项目的烂尾。如今，长兴岛已经呈现出一片“鬼城”气象。
7.京津新城
在天津宝坻，有一座号称是“亚洲最大别墅区”的京津新城。因为区位等因素，开盘10年来，入住率极低，被外界冠以“鬼城”之称。远景规划8000多套别墅，目前建成约3000套，预计容纳二三十万人口。在北京和天津两座特大型城市之间，存在如此大规模的一个空城，非常罕见。
8.陕西神木
2014年6月15日，陕西神木县，神木新村内一处池塘，倒影是是恒源集团及其员工楼房。陕西神木县城北部约六公里，11.3平方公里的区域内，30几个楼盘的100多幢楼房沿着南北走向绵延数公里，总建筑面积达到300万平方米，目前已可以容纳县城十万人口，目前多数建好的楼盘周围空无一人，大门口用木板作为围挡。
9.河南洛阳
2014年5月17日，河南洛阳伊滨新区，一座座高楼拔地而起。由于远离市区，伊滨新区的环境绿化及空气质量相对较好，也有市民称，可以把伊滨区定位为“睡城”。
10.江苏常州
据媒体报道，素有吴文化发源地、富庶繁华之美誉的江苏常州，因其新城区楼盘集中，入住率不高，且大量商品房积压，被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”。甚至业界做出悲观预期，认为常州楼市库存量如此之大，空置率如此之高，未来难有大发展。在常州无论是商业地产还是住宅项目都面临供大于求的状况，常州的地产泡沫已是不争的事实。