随着大量宏观经济数据的持续走弱，目前投资界基本达成共识的是，未来3~5年，中国经济将呈现L型走势。房地产深受其累。

当前中国大房地产开发领域，唯一可以确认增长的细分市场就是与旅游产业的投资了。在当前中国消费升级提速的时代，中国供给侧改革的很大一方面动力就是在休闲消费领域的投资。当前的局面是面对旅游业的高增长，万亿社会资本涌入，一场旅游业的投资提速大战正在兴起。

面对当前的资本局势，我们该如何抓住机会？

今天推荐一篇旅游界著名专家魏小安的演讲文章。我认为这是目前看到的对局势把握最全面、最具前瞻性的一篇文章。

资深行业人士都知道，魏小安先生是中国旅游界教父级专家，曾任国家旅游局的顶级专家，多个旅游行业多个标准的制定者，其活跃在市场一线的言论一直被业界广为传播。

下面与业界分享魏小安先生于2015年10月28日在宁波的演讲《度假区的新发展》，此文高屋建瓴，见解深刻，值得收藏后细细阅读。

度假区的新发展

一、旅游业大发展背后的刚性需求

2014年，中国旅游总人数超过36亿人次，其中出境旅游人数超过一亿人次，花费1万亿元，对于世界旅游增长的贡献率超过30%。旅游成为刚性需求，在人均GDP超过7000美元的情况下，将长期持续。旅游产品四大类，观光旅游，休闲度假，商务旅游，特种旅游。

结构性变化，结构性调整，度假成为重中之重。

一个消费浪潮，休闲度假的排浪式消费，贫困时期追求吃穿用，小康追求住行游，中等发达追求闲文康，发达时期追求多新奇。一个竞争热潮，政府主导形成热点，企业跟进形成热流，消费兴起形成热潮。一个发展机遇，观光旅游过去，休闲度假兴起，度假区机遇。

但是我们现在存在两个大问题：

第一个问题，城市休闲空间严重不足。我们经常可以看到新闻，某一个城市跳广场舞大妈和当地的居民发生冲突，什么原因？我非常赞成跳广场舞，但是扰民不可以，大妈觉得我好不容易找到一个地方运动一下，娱乐一下，为什么不可以？反映一个问题，城市休闲空间严重不足。30年城市化猛进，城市领导人意识不到城市休闲空间，现在意识到了已经晚了，城市已经没有立锥之地了，如何拓展？所以造成巨大的休闲需求和供给不足的严重矛盾。

第二个问题，度假产品普遍不足。中国的观光资源世界一流，数量够，品质高。但是滨海度假资源不足，全世界的度假主体方式都是滨海度假，中国18000公里海岸线，真正拿得出手的度假地严重不足，全国数下来不到10个。所以转向湖泊度假，可是又面临一个大问题污染严重，中国的五大湖泊，鄱阳湖已经干涸了，洞庭湖不断萎缩，昆明滇池原来是一块绿宝石，现在是污染源，这种情况下谁不污染谁有吸引力。

现在又转向山地度假，开始发展，比如说万达集团联合6个集团210亿投资建了一个长白山国际度假区，陕西的秦岭200亿投资一个国际度假区，西双版纳150亿投资又是一个国际度假区，山地度假开始发展。

中国人这么大的度假需求得不到满足怎么办？溢出，现在东南亚基本变成了中国人的度假地，塞班岛、济州岛变成中国人的度假地，一直到南太平洋、毛里求斯、大溪地，中国人的足迹都过去了。下一步世界主要的滨海度假区都会变成中国人的度假地。所以必须认识到这种刚性需求，来尽快发展，对应需求。

二、关于度假区

1、发展态势——从规模时代到质量时代

度假区的发展主要的推动力就是城市化的发展，所以形成了一个需求拉动与供给推动共同的格局。中国要从制造业大国变成服务业大国，我们现在休闲度假需求一定要变成休闲度假产业，观光可以追求规模，度假一定追求品质。

如果到一个景区，半个小时走完了，急匆匆，这个景区细节如何不关注，看景好看不好看，好看满意了，不满意走了。可是休闲度假不同，可能在一个地方待一个小时，所有的细节在你的眼里，所以不追求品质事情做不到位，中国的度假区要说起来发展时间不短，但真正达到国际水准的不多，什么原因？就是在细节方面不足，品质不够，整个产品不精致。所以我们就需要从规模时代到质量时代。

1990年国家旅游局开始提出建设国家旅游度假区，1991年国务院批复了12个国家旅游度假区，之后有上千个其他度假区，国际度假区，省级度假区等等。最近的新动向，发布了17个国家级旅游度假区，形成新格局。

原来12家是行政引领，当时是国务院办公厅下文件，一个一个地方批下来，当然那个行政审批也有专家的力量，也有一些规则。当时设计了8条优惠政策，现在看起来8条优惠政策不算什么，当时很重要。

而这次17家是国家标准认定，这是根本性的区别，标准化的认定意味着只要达到就可以上。基本从1991年批了12家一直的今年没有再批过，因为就是行政认定，国家旅游局没有资格批，但是现在不同了，现在是标准认定，有17家带头，达到100家不算什么。

山东一个省36个省级度假区，江苏24个省级度假区，即使全国达到100家，平均下来一个省三家。这个过程中，第一批国家级旅游度假区含金量也会下降，所以要求我们在拿到帽子的同时必须积极有为，必须奋发努力，不要认为帽子拿到手了，高枕无忧了，前有标兵，后有追兵。基础是培育需求，现在需求已经培育出来了，现在满足需求，很自然形成一系列的市场前景。

2、产品建设

度假区有一个很大的特点同质化强，全世界走，滨海度假区基本一个样子，一个模式，一个发展格局，在同质化非常强的情况下如何把异质化做出来，是我们最大的挑战。目前来看有几种类型：

一是度假区，要求大型，要求综合性，要求文化性很强，这才能把自己的异质性做出来，否则，相同的竞争，到底比什么？比谁的酒店更好，显然不行的。

二是度假酒店，度假是酒店为王，如果没有好的住宿业态，一个度假区撑不起来，跟观光区不同，观光区一定要有好的景区。这样的话，涉及到我们酒店的设计、活动、组合一系列的东西。

今天上午看的柏悦酒店非常好，首先是一个景区，其次是一个文化区，三是休闲区，最后才是住宿区，这样的酒店是主题酒店、设计酒店、精品酒店、度假酒店，集大成，虽然规模不是很大，但是恰恰文化方面下了大功夫，才创造了一个新格局。现在全国所有的度假区是把城市酒店搬到度假地点，这叫什么度假区？所以度假酒店一定要到位。

三是休闲房产，需要主题、品牌和创新。

3、度假区发展过程

从1991到现在，大体是5年起步，10年培育，15年成长期。

一是起步阶段：1991年到1996年。当时提出来，国际经验中国做法，我们选了四个参照系，夏威夷、巴厘岛、普吉岛、坎昆四个参照系，仔细研究考察学习以后形成我们度假区的规范。共同点都是海滨资源，同时市场指向集中，国际化市场强。

之后批准了全国12个国家级度假区，当时还有一个机构，国务院旅游事业委员会，这个委员会开会，两位副总理出席会议，各个部门参加，最后通过了这个文件，下发了12个批复文件，但是结果并不理想。

当时提出，引进外资为主，海外游客为主，高起点规划，高标准建设，高水平管理，要求必须有一个酒店，一个高尔夫球场，一个别墅区。这批过去以后，各地开始跟风而上，1996年中国的年度旅游主题就是中国度假休闲游，但是基本没有实现。一是中国的产品缺乏竞争力，我们提了这么多要求但是达不到，二是国内市场需求没有起来。

那个时候国内市场处在大众观光蓬勃发展时期，度假休闲没有起来，所以第一批度假区12家，硬碰硬的像样的一个大连，一个海南，基本这两家，剩下的各种各样的模式，都没有起来。

二是起伏阶段：1997年到2000年。这个时候传统模式主导，说起来度假是核心领域，这个时候各地的省级度假区甚至市级度假区都在风风火火的搞，可是模式错了。

第一是与人为敌的开发模式，不是以人为本，还是按照滨海小城镇或者是山地小镇这样的格局建设度假区，这样完全不对。

第二是政企合一的管理模式，首先设立一个管委会，作为一级政府的管理机构，然后管委会开始积极工作，市场积极性抓不住。

第三是满天撒网的市场模式，无锡的马山度假区最后变成了观光区，只有最近投产的项目真正具有度假元素，很多地方都是如此。

第四是功能变化的衍生模式，度假区、高新科技开发区两区合一，这个牌子完全没有度假概念，等于把这么好的资源废了，把这么好的牌子废了，但是没有办法，这是发展过程中必须走过的，我们只不过希望少走一些弯路。

三是起飞阶段：2000到2010年。形成了多样化和多元化发展的格局。多样化的发展，种类越来越丰富，大家知道我们滨海好多东西做不出来，有些东西已经做满了，胶东半岛变成了房地产为主，所以胶东半岛在任何一个市或者是县，市委书记市长一定谈房地产，一定去看房地产项目，饱和了，卖不出去了。

所以大家走多元化发展的路子，这是我们度假市场能够健康发展的基础，首先是投资，民营企业投资成为主流。二是管理多元化，尤其外国饭店集团管理，层次升华了。三是市场多元化，现在需求多元化，所以很自然市场多元化。四是产品多元化，形成市场亮点。最后发展多元化，资本已经成为重点。

四是提质阶段：2011年—现在。资金全面进入，消费追求品质，建设创新不断，品种丰富多彩。长白山是大投入、大运作，清水湾集中资源，创造精品，三亚海棠湾是高端建设，配套发展，质量提升，规模运作。只有海棠湾这样的项目，这样的度假区是可以和国际比肩，因为资源可以比肩，建设也可以比肩，其他的都有距离。

4、经验与问题

应该说经验本身存在着问题，问题本身蕴含着经验。

第一，市场化与行政化。关于行政化与市场的问题，我希望能够市场化发展，但是在起步阶段如果没有强有力的行政指导不可能发展起来。别的不用说，就一条，当地老百姓怎么办？必然行政开路，市场跟进，然后行政逐步淡化，市场逐步强化，必然是这么一个发展过程，政府部门主导，市场主体的发展阶段。

第二，度假区与其他功能区。度假区这条路，走来走去大家感觉走不下来怎么办？形成其他的功能区，即使是度假区，也有所不同，中午和东钱湖领导说，一个东钱湖145平方公里光靠度假一个产业不足以支撑，怎么办呢？

批国家旅游度假区一个要求，区域在10平方公里以上，你相当于15个，光一个度假产业行吗？以度假产品为主导但是一定要培育基础产业和主体产业，这样才形成一个完整的可持续发展的产业结构。很多地方都涉及到这个问题，所以有的时候度假区度假主体功能转移不对，但是坚持主体功能培育其他的功能区适合一个大区域的发展。

第三，市场对应与项目发展。这么多年以来，好多地方该做度假的没有做度假，一直到今天也是如此，海南是中国最适宜做度假的地方，但是海南人念念不忘想做主题公园，我都否定。

主题公园海南想都不要想，因为主题公园要依托一个城市群，在上海没有问题，江浙沪几亿人口支撑很快起来了，环渤海几亿人口支撑，海南这么点人搞主题公园，当地领导说投资商很积极，投资商积极是积极在土地上，投资10亿建一个主题公园，可以送你一片土地，这个土地可以挣30亿，所以不能笼统看投资商的积极性，要看到积极性主要的诉求点在何方。

第四，度假产品与要素。这是现在最薄弱的要素，我们现在多数人没有搞清楚度假产品，不知道什么叫度假元素，所以很习惯用开发景区这一套对应度假区，其实路径偏离了，所以这样的度假区是搞不好的。

这样的话在市场自然培育的过程之中，这一批17个国家级旅游度假区，应该说是摔打出来的，锻炼出来的，培育出来的，所以这批天然就有生命力，和当年的行政审批完全不同，但是我们得有危机感，前有标兵，后有追兵。