危机：与开发商的抗争

伦敦市中心的泰晤士河虽然只有200多米宽，长久以来却划分出南北大不同的伦敦风貌。

泰晤士河北岸的北伦敦有繁荣的金融业，顶尖的百年学府，繁华的商业街还有时尚的住宅区。泰晤士河南岸自11世纪以来一直是个不毛之地,不仅是伦敦塔死刑犯的尸体掩埋处，源自中世纪的葬乱、血腥、未开化的印象总让人不寒而栗。

到了19世纪后半，南岸变成工业贫民区，工厂林立，处处可见密集拥塞, 卫生与生活水准低落的工人阶级住宅。没有详尽的规划，加上二战时期德军猛烈的炮火攻击使当地残破更甚。直至20世纪下半页，南伦敦才开始展露丰富的市井文化。

地处南岸的可茵街社区位于滑铁卢桥与布莱克法尔斯桥之间。到1970年代，这块13英亩的土地仍然废弃。

1970年代后期，多家开发商相中企图兴建观光旅馆及办公大楼，与伦敦其他地区的滨水开发一样，规划将使得周边社区与水隔离，沿岸的用地被用作商业开发，并且收益与社区无关。

可茵街的区位

深怕过度商业开发会破坏当地的家庭生态的“可茵街社区营造者”展开与开放商为时七年的抗争。

可茵街居民的担忧并非杞人忧天。一旦房地产被收购，居民的住所将转型为观光旅馆和拥有河景的高级小单位公寓。

三人以上的家庭住户若没有显赫背景或相当的存款只能离开可茵街，搬往郊外, 而南岸的社区氛围、家庭与社会脉络必将消失。

在八零年初期，可茵街有一半的地区已由开发商取得土地以及开发权。另一半的区域则仍属于大伦敦市议会。

当开发商顺利取得这些破旧楼房的拆除令，同一时间，政府也淮许了可茵街居民提出的地区保护申请。居民与开发商各自拥有同一地段上不同的都更声音，势均力敌，僵持不下。

“可茵街社区营造者”(CSCB)的故事

争议直至1981年才有了突破性的发展。

出身于南伦敦的劳工党议员肯·利文斯通，在1981年当上了伦敦市议会的议长后便强烈压制开发商的拆除计划。开发商不敌压力终于在1984年放弃可茵街的更新案，并把手上持有的地产卖给大伦敦市议会。

市议会再以超低价一百万英镑半卖半贷款给“可茵街社区营造者” (Coin Street Community Builders)，进行不以盈利为目的开发信托。

可茵街的命运由此改写。

CSCB的定位是一个“社会企业”，并采取社区信托发展基金的模式营运。所有公司成员都必须是本地住户。

CSCB的设想是将可茵街建成一个居住、工作、社区设施和开敞空间的混合型社区。

一些有远见的社会活动家成为主导者，他们募集了10万英镑以进行详尽的可行性研究与规划设计，并随即展开长达两年的公众咨询，CSCB与开发商同时获得了规划许可，但最终CSCB得到了来自利文斯通以及大伦敦议会的支持并获得了所有权，他们所提出的社区开发计划也获得通过。

CSCB也做了许多工作以“品牌化”这一区域。虽然现在很难想象，但在1970年代南岸还不是公认的伦敦城的一部分。CSCB做了很多工作以提升地区的知名度，如年度的节庆等。

在社区营造的早期阶段，节庆活动不但能提升社区知名度，还能将社区人群有效聚合在一起。

他们还动议成立了“南岸雇主协会”，汇集了本地知名的雇主如壳牌，IBM和当地医院等，为社区营造的公共空间，公交线路，标志系统，地方营销等内容提供了资金和资源的支持。

伯尼史宾公园

CSCB一直努力保持资金的自我维持。在获得这块废弃的土地之初，CSCB向各银行与房屋协会的申请补助金借贷作为建设资金。

然后慢慢通过商业收入(例如将限制的旧工厂或荒废的厂地出租当作收费停车场)还清数笔贷款。

CSCB更不放过其他跨领域的小额资金, 包括儿童机构补助，伦敦开发局奖助，SRB都市更新基金，新机会基金等。

1984到1988年短短4年间，CSCB拆除了部份废气的旧工业产房，完成了南岸首批的河堤步道同时加增新的河堤公园，打开了河滨界面。此后更兴建了伯尼史宾公园以及加百利码头。

加百利码头

可茵街的城市更新实践与经验

可茵街最具指标性的建筑当属翻修后兼具都会与怀旧气氛的Oxo Tower。

Oxo Tower原身是邮政局的发电厂，楼身主体建于19世纪末。后来由肉制品工厂接手时部份拆修，仅剩面河的建筑立面被保存。可茵建设取得Oxo Tower后，交付建筑师LiftschutzDavidson设计整修。

更新后的Oxo Tower

1997年这项工程在国际上赢得六项建筑奖项，包括英国皇家建筑师协会首奖。建筑师在一、二楼设置了美术画廊，咖啡店及轻食餐厅。三至七楼层则是工作室与公寓住宅，而顶楼的餐厅俯瞰伦敦夜景。

可茵街最令人称道的成果不在于翻修的创意或是“高级化”的手法, 毕竟旧工厂改建成Loft住宅、艺术中心或咖啡店不管在当时或现在的欧洲来说已是司空见惯。

同性质的翻修案在英国或欧洲其他工业城市中层出不穷，不过乏人问津，人烟稀薄的也不少。那为何可茵街能成功呢?

一个更新案不能只有光鲜亮丽的新建筑而没有本质上的涵养，不能只是计算商机而缺少人气。更重要的是不能只有消费者而没有稳定居民。

一块地再怎样被开发，被经营，终比不上居民悉心照料，以守护“家园”的心来的恳切殷勤。因此，可茵街建设不只追求新社区或新门面，更重要的是建立新家庭与稳定居民。

可茵街还特别关注低收入群体。通过合作的房屋互助机构，可茵街提供了约220户福利性质的集合住宅。

整个集合住宅以中庭广场为中心，家家户户面对中央花园，不但使各住户轻易进出中庭，设计意向上更聚集了向心力。通过选用本地材料和可持续的建筑技术，使得低收入群体也能负担。

面向低收入群体的集合住宅

这样的集合住宅的规划手法在2001年落成的伊洛克国宅案里展现风采。