这是一个群雄角逐的新沙场，有着正统血脉的旅游企业，生于草莽的土豪地产商，半官半商的城市文化投资公司，精耕一方的农场酒庄， 都从这个旅游地产（专题阅读）新江湖的一隅崛起，并迅速展开了凶悍的疆场厮杀。

经过前期的报道和观察，以“兵刃”的 概念划分，将目前国内的旅游地产分为四大类型——主题游乐型，景点依托型，度假酒店型，以及文旅小镇型。每一类“兵刃”，都不是刻板的存在，而是包罗乾坤 变化的有机体系，运用之妙，存乎一心。

对于有志于旅游地产的开发商和投资者而言，完全没有必要贪多务全，将其中一种模式修炼到极致，已足以扬名立万甚至成 为开宗立派的一代宗师了。我们试图对旅游地产进行一次系统梳理，剖析各路兵刃神秘面纱下的优势和短板，同时搬来国外成熟案例这块他山之石，并探讨通过他们 的此消彼长，会怎样影响这个江湖的未来走势。

主题游乐型

这一模式的佼佼者华侨城已经开始了全国布局，并有了众多仿效者，摩天轮、云霄飞车、卡通装，在大江南北风靡起来。不过，由于规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价，对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求，且资金沉淀较多，所以涉足的房企较少。

相比自我造血功能强大的迪士尼(专题阅读)，我国的主题游乐型旅游地产仍是小巫见大巫。用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式，温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工，“观澜湖模式”即为代表。

典型代表：华侨城、宋城股份、深圳华强集团、长隆集团、观澜湖、海昌中国、常州恐龙园等。

优势：这种模式深受地方政府欢迎，低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使现金流很容易得到平衡。

短板：必须有持续的市场热情作支撑，随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵，以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降，门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都受到了一定影响。

未来趋势：如何持续地留住游客，用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点，融入文化秀是其中的一个必然选择;利用最新的网络与科技也是一个重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如愤怒的小鸟这种“O2O”的联动效应。

他山之石：迪士尼神话，沃尔特迪士尼公司经过90多年的不断发展，现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套房地产项目的收入结构，迪士尼拥有源源不断的“输血”渠道和“伦次收入”。

景点依托型

这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派，尝试这一兵刃的多数是传统地产领域杀过来的“土豪”。鬼斧神工的自然资源永远是稀缺的。动辄数十亿元的高额投入，数千亩的拿地规模，但最关键的还是如何协调地产和旅游产业比例的问题。

占据大量土地和自然资源的项目如何实现土地集约化利用?超级大盘如何避免空城现象?仅仅是城市地产简单复制为“海景房”、“山景房”还是提供一个真正的休闲度假投资产品?这对赚惯了快钱的传统房企提出更大的考验，如果还是快产快销的“三板斧”，势必不能长久。

典型代表：万达集团、港中旅集团、中坤集团、保利地产、雅居乐地产、恒大集团、中信地产、世纪金源集团等。

短板：对企业长期持有运营的能力、耐心以及综合性资源整合的能力要求极高，尤其是自持带来的资金压力不可忽视，很多传统地产企业往往难以承受。另外，文化的差异、经济发展的周期等元素也很容易影响这种模式的稳定性。

未来趋势：金融化的操作是必然趋势，如与金融产品的结合、酒店产权交易等，另外，这类高端度假酒店必须瞄准全球市场，走向海外也无可避免。

他山之石：RCI(国际分时度假交换公司)，目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司RCI，总部设在美国印第安纳州。其在全世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。

同时，近几年市场上又崛起了一批新的以开发为主的分时度假网络公司，如SUNTERRA公司，不但经营交换业务，而且自己开发并销售产权酒店。