3.从旅游房地产化到房地产旅游化

过去三亚、西双版纳的旅游房地产化现象非常严重，大家都去造房子、卖房子、买房子，但是买了房子后做什么呢？现在需要倒过来想，房地产要旅游化，谁要把这个问题想清楚，那就是一个很大的商机。

如何做好房地产的旅游化？还是要从产品特性出发，游客到了一个景区或者目的地之后，要研究游客的一切需求，如果有市场没有满足的需求，那就是蓝海。比如，现在很多人买了房子后不住，这样一方面浪费了公共资源，另一方面，对自己来说也不划算。这样的闲置就给房地产旅游化提供了机会，途家就抓住了这个机会，把闲置的房子集中起来，交由一个目的地营销公司或者分时度假运营平台，让其他人去住。这样一来，房主个人可以获得收益，帮助出租的运营平台也获得了佣金。当然，还有更多的房地产旅游化的路径，这需要大家共同去创造。

4.“旅游+”、“互联网+”助力转型

房地产投资旅游，现在还强调一个概念：“旅游+”。旅游不是一个孤立的概念，我们需要对现有资源进行创新，创造机会挖掘游客的潜在冲动性消费欲望，使其买单。比如在乡村旅游中开发有机食品、农产品。再比如，在一些自然保护区或者生态环境保护较为严格的地区套用“旅游+”的概念，使自然保护区附近乡村变成乡村度假目的地等，创造综合利用的机会。这些无一不说明，通过“旅游+”、“互联网+”来实现房地产向旅游的转型是一个利好可行的方式。

三、房地产转型旅游面临的问题？

1.产权问题

第一个问题，资本进入旅游后，要面临产权问题，中国大部分景区的土地是集体所有制，虽然很多景区是国家级，但土地并非国有，是集体所有。这样一来，就必须跟农民打交道。过去的模式是把农民迁走，单独搞一个景区，这样就避免了扯皮问题。但现在农民都觉醒了，很难一次性迁走，中国农民问题很复杂，因此，房地产转型旅游投资，必须学会跟农民打交道。

最近流行给农民增权、确权，土地是农民的，但农民缺少知识、资本，农民在从农业转向第三产业的过程中，缺少知识和资本支持，我们不能因此忽略农民的发展权利。理论上来讲，农民与投资者要共同发展。正常社会的发展规律中，一方被剥夺、另一方一味占有的发展都是不可持续的，我们需要寻找一种双方都能够接受的合作模式。

2.土地改革问题

第二个问题是土地改革问题，可以说，中国的很多法律是滞后于社会发展现实的。这就需要我们呼吁顶层设计的改革，比如土地管理法，现有的土地管理法强调一户一宅制度，这是很有问题的。很多传统古村落的房子又有文化底蕴又有观赏性，其生态价值、文化价值、经济价值、历史价值都很高，如果按照一户一宅制度，为了节约土地，这些古村落就会很容易面临被拆除的危险，那样我们的传统文化也跟着消失了。尤其是住建部推行的拆旧建新，就更加要不得。所以，房地产转型旅游过程中，要面对法律更新的问题。

当然，中国的物权法、土地承包法也需要更新，这些法律对农民发展造成一定限制，农民的人身自由、迁徙自由、用土地抵押贷款自由都受到一定影响。这需要从顶层设计方面来进行改变，赋予农民处置自己宅基地、承包地的权力。让农民的宅基地可以参与融资贷款，也可以与城市投资者合股，还可以进行销售流转。

这些法律问题的改革是缓慢的，但是人们已经意识到了这一点。乡村城市化的进程中，很多人需要迁往城市，大量的村落住宅的闲置，一方面造成资源浪费，另一方面容易造成房屋倒塌，不利于文化保护。那么，最好的解决方法就是让更多的乡下人能够自由迁往城市，让更多的城市人能够自由迁到乡下，这其中，宅基地自由流转就成为非常关键的问题。这个问题解决好了，会让中国城镇化进程更加平稳有序。所以，房地产企业转型做旅游，会遇到一系列法律问题，需要认真研究。

最后要说的是，城市里很多人也渴望回到农村。很多当官的、经商的、搞学问的，在城市里奋斗一生，都希望老了以后在农村有一片土地。如果形成很好的宅基地流转市场，那么，不仅有利于农民致富，也有利于城市人回乡，缓解城市居住空间拥挤、交通拥堵的压力。（来源：吴必虎）