若想解读香港商业地产近五十年发展历史，那海港城必然不能错过。作为目前堪称中国业绩表现最佳、香港最大的购物中心以及九龙仓集团旗下标杆项目，香港海港城让所有内地项目望尘莫及。

香港海港城

2012年，海港城（不包括酒店），营业额为62.43亿元，按年升14%，营业盈利则是上升13%至53.67亿元。2012租户零售销售总额达310亿元，按年升13%。项目市值在2012年底获重估后为1250亿元，服务式住宅，营业额增加3%至3.1亿元。写字楼营业额则升6%至17.1亿元。商场营业额增长13%至42.23亿元，商场的租户零售销售总额仍能录得16%增长，达到155亿元。商场营业额占香港整体2012年零售业销售总额的6.9%，为集团带来36亿元商场租金收入。

2013年，海港城（不包括酒店）收入增加14%，达79.99亿港元，营业盈利增加15%至61.89亿港元。海港城的市值（三间酒店不计在内）已在2013年年底时获重估为1380亿港元，较2012年增加10%，占集团营业资产的36%。同时，海港城商场部分2013年的销售总额创新纪录，达338亿港元，每月每平方尺的销售额达2814港元。十二月份更刷新每平方尺平均销售额逾4210港元的纪录。海港城在香港零售业销售总额的市场占有率维持于6.8%，商场部分的收入增加16%至49.09亿港元。

2014年，海港城（不包括酒店）收入增加14%至89.96亿港元，其中商场部分收入56.74亿港元。并且，在零售市场不行的情况下，海港城商场的销售额上升3.4%至350亿港元，市场占有率进一步扩大至7.1%。此外，在2014年年底，海港城的市值已为1600亿港元，较2013年上升16%，占九龙仓集团营业资产的38%。而Uniqlo位于九龙区面积最大的旗舰店、面积达37000平方尺的Page One全概念店和占地三层的Versace全概念店也已陆续开幕。

在这期间，历经不断改造扩建，海港城于短短12年间，总零售额由2003年的47亿港元迅速攀升至2014年的350亿，创造出增长7.4倍的骄人业绩。

而在2015年上半年，海港城（不包括酒店）收入增加8%至42.84亿港元，营业利润增加7%至37.79亿港元，其中商场收入增长7%至29.93亿港元，且出租率仍维持在近100%。不过由于受到反水客、示威游行等活动影响，曾经是大陆豪客访港必逛之地的海港城也受了不少损失，截止2015年6月底海港城零售销售额下跌7.1%至156亿港币。但这对于同行业其他项目来说，仍然相当可观。

规划——商场划分

在维多利亚港海旁耸立四十多年至今，香港海港城从点到圈、从小到大，发展至今，商场面积已达20万平方米，拥有超过450家各类型商店，包括五十多间餐厅及两间电影院。商场以外还有三间星级酒店、服务式住宅、高级私人会所、十座写字楼及邮轮码头。每逢星期六及星期日，都会有逾15万人次进入商场，当中包括当地居民、外地游客，及大陆自由行人士。而平日亦有超过6万人于上盖的办公室大楼上班。

在整体规划上，海港城是由4个部分组成的建筑群，分别为海运大厦、马哥孛罗香港酒店、海洋中心和港威大厦。由九龙仓码头分阶段重建而成。最早的部分海运大厦于1966年落成，附设国际邮轮码头。整个建筑群则于1980年代成形。

香港海港城商场则由五个区域组成，包括港威商场、海洋中心、海运大厦、马哥孛罗香港酒店商场及星光城，店铺种类包罗万有，汇聚超过千个时装、美容、钟表及生活潮流等国际品牌，是世界各地游客梦寐以求的购物天堂。

其中，既不乏AquascutumJunior、ASH、国际知名的意大利运动鞋品牌Superga、ZegnaSport及日本动画电影商品宫崎骏专门店、Zara Home等品牌在海港城开设香港首店，也不乏C’estlaBCafé、法式蛋糕店Pierre Herme Paris、著名韩国餐厅伽倻、高级意大利咖啡馆Illy、著名巴黎甜品店Fauchon及以鸭为主题的摩登中菜馆美中·鸭子等加盟，还有不少世界知名品牌在此连开两店，诸如意大利著名奢侈品牌FENDI（两店分别位于海洋中心2层、港威商场地下），男士高档化妆保养品牌Aramis（两店分别位于港威商场、马哥孛罗香港酒店商场），来自美国的“裸妆皇后”BOBBI BROWN（两店分别位于马哥孛罗香港酒店商场、海运大厦）......

扫描——购物区域

海港城·海运大厦

海运大厦原址属于九龙仓码头的一部分，位于香港九龙尖沙咀，于1966年3月22日开幕，除码头外，还包括1万平方尺的写字楼，以及64.8万平方尺的商场。1960年代，九龙仓集团决定将码头用地分批重新发展。1963年，九龙仓码头获香港政府资助，斥资7000多万元将原有的第一号码头重建为楼高4层的海运大厦，成为最早重建完成的建筑。在1960年代，海运大厦是当时全亚洲第一个购物商场，也是香港仅有和最早落成的大型商场，其中商场名为海港坞，商场通道以“南丫岛廊”，“长洲廊”，“鸭脷洲廊”等作为分区。

1987年，海运大厦进行首次庞大翻新工程，形成如今面貌，玩具反斗城的舰艇店（曾经是全港唯一且面积最大的分店）亦在1986年设在商场内。2003年，海运大厦进行第二次庞大翻新工程，包括将地下至一楼的连卡佛百货公司搬迁至马哥孛罗香港酒店，原址改建为多间儿童店铺、特色食肆及在一楼设立大型化妆品百货公司Faces。2008年6月，海运大厦进行第三次翻新工程，包括更换商场地板、假天花、更换及新增四条扶手电梯，务求将游人的“购物体验”限于店铺内。2013年，海运大厦进行第四次翻新工程，包括翻新原本的中庭部分，并更换两组扶手电梯。2015年9月末，主力店连卡佛百货Facesss化妆品世界经过3阶段翻新后，设20家国际知名品牌的香氛专区。

2012年6月5日，九仓表示续租后将会兴建一座4层高的新翼大楼，以提供更完备的邮轮营运设施和更多商业设施。消息指，九仓可能会翻新商场及重组商铺组合，增加租金收入。此外，2010年时地政总署已批准海运大厦的扩建图则，可增建4层，合共增加9.42万方呎楼面；2012年公布的新租约更加码，楼面面积上限增加至92.2万方呎，较现时65.8 万方呎增加26万方呎，即大增42%。

另外，九仓计划于海运大厦末端，兴建一个总楼面面积8752平方米的四层新大楼，以应付政府所要求的新邮轮客运要求，当中约3000平方米楼面面积用于政府及邮轮码头设施，包括海关及出入境设施、检疫区以及一个行李提取区。而现有大楼1121平方米的商业楼面将会拆除。总括而言，在新租约下，海运大厦可供用作商业用途的楼面总面积为5.06万平方米，较现时图则的约4.6万平方米，增加了4631平方米。

消息指，新增的4631平方米面积中，有59%用作包括商场及食肆等商业用途，而41%用于兴建邮轮码头设施。

TIPS：海运大厦还是香港唯一的邮轮码头所在地。不少著名邮轮曾在海运大厦停泊，包括曾是世界最大邮轮的伊利沙伯二世号。2013年5月2日至6月9日，一只高16.5米的充气黄色橡皮鸭被放置在海港城海运大厦对面的海上展示，吸引了大批游人到场观赏。

截至目前，海运大厦共分为地下的kid-x、二楼的sport-X和三楼的LCX，分别设有儿童用品、运动用品和年青人服装。

一楼（kidX）

一楼在80年代已设有连卡佛百货公司、天祥百货、马利奥餐厅、必胜客及玩具反斗城的舰艇店。此外，场内亦设有多间儿童服装及用品专门店。到了2003年冬季，连卡佛百货公司搬迁至马哥孛罗香港酒店，地下便命名为kidX，占地超过16万平方尺，云集40多间儿童服装/用品专卖店。初期更设有PlayStation专门店（已在2005年结业）。原本连卡佛位置改建为多间高级食肆及名牌儿童服装店，还新增一条通道来往尖沙咀天星码头，使人流上升。

二楼（sportsX）

二楼为海运大厦主入口，设有通道连接海洋中心及连卡佛。该层以高级钟表珠宝为主，包括周大福、雅典表、太子珠宝钟表、三宝钟表珠宝及VERTU等。同时亦设Facesss美容专区，拥有百余个化妆、美容及香水品牌。二楼设三个中庭，其中一个常作车展之用。二楼尽头为（sportsX），设全港最大超级运动店Gigasports及多间运动品牌，包括Fila、New Balance、adidas、Ashworth、Callaway Golf Apparel、Columbia、Nautica、Pearly Gates及Timberland等。该处亦设旅客候船大堂。

三楼（LCX）

三楼以时尚品牌为主，租户包括Brooks Brothers、Tommy Hilfiger、Y-3、Moussy、Calvin Klein及Vivienne Westwood等。其余范围于2002年开设LCX，为年青人购物、饮食及文娱活动的专区。该处分别在2007年、2010年及2013年进行租户重组。现主要租户包括American Eagle Outfitters、Bauhaus、Guess、Replay及Stage等。LCX尽头为Xplus，主要以销售潮流玩意及型格家居为主，并设有一间Starbucks，顾客可在该处欣赏维港景色。三楼亦设多间海景餐厅，包括AL MOLO、BLT Steak、牛角日本烧肉专门店、板长寿司、金不换泰国餐厅及金牛苑越南菜馆等。2013年6月21日，宫崎骏动画专门店“どんぐり共和国”开业，香港店更设有多款限定版商品发售。

四楼及天台

四楼及天台为停车场，当中天台停车场为不少电影的拍摄场地、以及摄影发烧友拍摄维港的最佳地点之一。该停车场亦是海港城唯一可让公众泊车的地方。

海港城·港威商场

港威大厦及商场前身是海港城的服务式住宅仙桃阁、品兰阁、旧秀棠阁、桂芝阁及班桃阁，及旧海洋廊购物商场，于1981年及1983年落成。当时商场租户包括新同乐鱼翅酒家及家具店等。后来服务式住宅建筑群于1991年12月分阶段拆卸。到了1999年12月，整个港威大厦建筑工程才正式完工。其中，港威商场由三部分组成，包括1995年建成的港威大厦第一期、1998年10月建成的港威大厦第二期以及于1981年落成的海洋廊购物商场剩余部分组成。商场楼高4层。

在业态组合上，除了一期部分设有嘉禾港威电影城，内设3间影院之外。港威商场一楼至二楼主要为高级名店及特色食肆，一楼部分店铺更可欣赏维港景色。商场亦设有通道连接海洋中心及新港中心。商场二楼设有多间名店。三楼设有占地30000呎的citysuper大型超级市场，为港威商场最大租户之一。citysuper附近也设有PageOne书店及通道前往办公室楼层。三楼其他店铺包括香港唱片专门店、屈臣氏、Uniqlo、GAP、礼品店、花店、家具店和数间食肆。商场四楼为鸿星海鲜酒家。

当然，为了保持紧跟时尚潮流的脚步，自2011年起，港威大厦开始分阶段进行翻新及改建工程，原有港威大厦的一座及二座大堂中庭，商场通道及扶手电梯被拆卸后，于2012年末改为意大利名牌Giorgio Armani专门店，范围包括地下连1楼复式铺，占地约1.5万平方呎，以月租逾1000万元预租。另一部分设香港首间ZARA Home专门店，占地7500平方呎，于2013年10月末开业。翻新后格调以白色为主调，特色欠奉，与名店优雅高贵的设计形成强烈对比，让顾客购物体验仅限于商店。而写字楼大堂亦加设闸机。2012年起，海洋廊购物商场及写字楼大堂部分，进行翻新假天花及通道工程。到2014年9月，原有的PageOne书店结业后，将于2015年12月改为日本SHIBUYA 109百货香港·海港城店，占地8400平方呎，设13个品牌，当中有10个品牌为第一次登陆香港。

而在2012年至2013年间，发展商还将世界商业中心5至10楼的写字楼部分，以及港威商场3楼延伸部分，改造成8万多呎的零售面积，前者吸引多个国际知名化妆品牌进驻，后者亦提供近万呎零售面积。新租户包括GAP及2014年4月17日开业的Uniqlo旗舰店，达18000平方呎。

原有的PageOne于2014年9月30日搬迁至由写字楼面积改建而成的3.5万平方呎概念店，除出售书籍外，还设自家品牌餐厅“Forestry”，为书迷带来崭新体验。运动品牌Nike亦于新零售空间设立旗下全球第2间概念店Nike Kicks Lounge，主攻波鞋销售，占地逾3000平方呎。

未来三至五年，集团将继续进行改建，把写字楼部分空间改建成铺位，以提供更多零售空间，涉及的楼面多达一万平方呎。预计改建完成后，将可陆续租予其他连锁品牌，作为它们的旗舰店，让顾客有不同体验。

海港城·海洋中心

海洋中心建筑分两部分，向海一面设计呈半圆形，在香港建筑物中较为罕有，连同旁边成H型的马可孛罗香港酒店，在高空望下就像代表香港的英文简写HK。海洋中心于1977年落成，当时入口位于广东道4号（2006年翻新后移右至5号），上层为写字楼，下层设有四层商场，连接海运大厦及海洋廊（后来改为并入港威商场）部分，商场半圆形通道以船舱内设计为主。其商场曾经是当年香港其中一个主要商场，在80年代店铺除了有时装店外，还有不少著名家私店及欧洲品牌电器店陈列室。百佳超级市场亦曾在此商场设有分店（后期由马莎百货取代）。

商场内部曾经进行多次翻新。2006年初，九龙仓以二亿港元为海洋中心一楼及四楼进行翻新工程，并且将一楼停车场改建为多间零售店及食肆，车位数目虽减少68个，但零售楼面却大增三万方呎。2007年初更将海洋中心二楼及三楼进行地台及假天花更换工程。

商户及楼层分布

海洋中心地下除了设有前往写字楼的升降机大堂及前往停车场的通道外，亦设有香港首间路易·威登旗舰店，于2000年3月开业。地下在2006年翻新前更设有一间Olivers Super Sandwiches食肆，但最后因翻新工程结业，原址成为扶手电梯一部分。现有的店铺除了路易·威登外，还有Chanel及Salvatore Ferragamo。

一楼在2006年翻新前大部分范围均是停车场，其余部分为马莎百货香港旗舰店及食肆。2006年8月翻新后，原有的停车场被改建为多间高级时尚服饰品牌，包括JilSander、Moschino、Jean Paul Gaultier及Valentino等。此外，商场中央位置更兴建了新中庭及多部扶手电梯。

二楼设有多间高级国际化时尚服饰品牌，包括Aquascutum、BALLY、CELINE、Cerruti 1881、Longchamp、Max&Co等。百货公司马莎百货也设有分店（即香港旗舰店）。该层设有多条通道连接海运大厦及港威商场部分，还有三个升降机大堂连接高层写字楼。在2005年翻新前，商场中央设有中庭及西餐厅，翻新后原址成为扶手电梯的交叉点。2007年起，连接港威大厦的位置加设了“海港城?美术馆”，定期展出世界各国的美术品。

二楼“海港城·美术馆”

三楼在1980年代至1990年代初有不少著名家具店及欧洲品牌电器店陈列室，包括设计2000，Amazing Grace家私店，太平家庭电器陈列室及辰衡书店等。因此人流显得特别冷清。不过在2004年年中，不少家具店被连锁电器店取代。多间连锁店包括丰泽电器，中原电器及AV Life等，使人流量显著上升。2009年7月，开设占地8000呎的太子珠宝钟表专门店。三楼设有多条通道连接海运大厦及港威商场部分，还有三个升降机大堂连接高层写字楼。

四楼曾开设海洋皇宫大酒楼夜总会，是香港最大规模的中式酒楼夜总会之一。占地4万平方呎，设有大礼堂及贵宾房，共可筵开218围。到了2005年4月17日后结业后，原址曾进行大型改建工程，于2007年11月落成。翻新后设有3间特色食肆、一间美容中心和占地11000呎的无印良品旗舰店。游人更可以到户外平台欣赏维港景色。

海港城·星光城

星光城所位于的星光行物业的历史颇有些纠葛。由商人霍英东、何鸿燊、何添、关启明、锺明辉等4个财团各出资25%，投资3000万港元兴建。后被以3750万卖予置地。市政局曾经于1975年租用星光行为新成立的香港博物馆（今香港历史博物馆）为馆址，直至1983年迁出。

大厦业权几经易手，其中地库及其地面出口，部分机房楼面现仍由信德集团拥有，并命名为星光广场，由不同管理公司管理。2005年9月，九龙仓集团旗下海港企业以2.8亿购入宝光实业持有的2楼至4楼约5.1万方呎部分楼面作出租用途。当年2楼部分由星光电脑城租用，3楼占地1.9万方呎楼面由商务印书馆租用。待商务印书馆及星光电脑城于2007年5月结业后，2楼及3楼商场于2008年8月更名为星光城（Star City），并与海港城海运大厦连通，由海港城负责管理。

现在，商场楼高4层，分为东翼西翼两部分。地库设意粉屋、大家乐及麦当劳；地下设同类型商铺，包括许留山、周大福、屈臣氏、A/X Armani Exchange等。1楼为二手名牌店Brand Off；2楼至3楼共3.9万方呎楼面为诚品生活。场内有各种中西食肆可供选择，包括美心旗下的翠园、潮庭、星巴克咖啡及北京楼。三楼还有天桥接驳马哥孛罗香港酒店商场。

海港城·马哥孛罗香港酒店商场

马哥孛罗香港酒店于1969年开业，为香港3间马哥孛罗酒店之一。而其下层的马哥孛罗香港酒店商场，则是海港城的一部分。商场占地6万5千平方尺，位于广东道的最新连卡佛旗舰店（Lane Crawford）已于2003年5月开业，店内荟集了各地潮流男女装品牌、家居时尚。此外，专售流行家居饰品的“G.O.D.住好啲”亦为顾客提供更型更新的美化家居专门店选择。海运戏院亦为城中少数具数百座位的大型电影院。