当全国的住宅市场还在“限购、限贷、限价”的“三限政策”下翘首期待春天来临的时候，以城市综合体为代表的商业地产却在瑟瑟发抖的住宅市场外体验到一丝暖意。

　　 但是，2011年在建的94个城市综合体项目及2011年成交的511万平方米的城市综合体用地将在2015年前后集中上市，市场对于这一超大体量的综合体数量该如何消化？未来总体开发规模是否供过于求？

　　 世邦魏理仕认为，城市综合体作为一种拥有多种业态的商业地产，立足于刷新城市升级配套建设、形成“聚合效应”、拉动消费内需增长、促进区域经济繁荣发展的强大复合功能，令其他商业地产模式难以望其项背。

　　全球商业地产投资回暖

　　 2011年5月10日，仲量联行发布了2011年第二季度《全球市场观察》，预计今年房地产市场成交额和业绩表现将创2007年以来的新高。仲量联行国际资本集团总监ArthurdeHaast表示：“全球房地产持续复苏的最显著特点，就是多个市场优质资产（包括城市综合体）价格快速增长。”

　　 其中，全球商业地产直接投资成交额同比增长44%。鉴于当前发展势头和交易状况，仲量联行预计今年全年的成交额将突破4400亿美元，比2010年增长35%~40%，创下自2007年以来的最高交易额纪录。

　　 作为商业地产的高端模式，城市综合体在这波回暖热潮中也风头强劲，天府新城区域的新世纪(17.72,-0.01,-0.06%)环球中心开盘迄今劲销26亿元，金牛万达广场、龙湖北城天街等知名开发商在城市综合体开发领域的标志性作品持续热销，也在体现着全球商业地产回暖对于成都高端商业发展的助力作用。

　　 四川大学经济学教授冯宗容认为，“城市综合体的高投资回报率和广阔无垠的发展空间，将吸引更多的投资者进入。”

　　 同时，冯宗容也提醒投资者，要理性对待城市综合体的投资风险。

　　困境来自供过于求

　　 2011年在建的94个城市综合体项目及2011年成交的511万平方米的城市综合体用地将在2015年前后集中上市，市场对于这一超大体量的综合体数量该如何消化？未来总体开发规模是否供过于求？

　　 世邦魏理仕成都分公司董事总经理许国源表示，成都未来的开发规模较大，其根本原因是需求很强。

　　 强烈的需求表现在三个方面：

　　 第一，反映在质。个人收入提高、产业升级，以及以地铁为代表的基础设施水平的提高，对商业地产提出了更高的要求。

　　 第二，反映在量。随着成都城市影响力的增强，越来越多的人和企业选择到成都生活、工作、旅游、消费和开拓业务。

　　 第三，则是现代城市发展所面临的局限，交通、建筑使用效率、资源节约、土地规划等方面的限制等，迫使综合体成为发展方向之一。

　　 世邦魏理仕研究部经理金灵表示，为应对可能存在的风险，首先应对市场进行多方调研；其次，综合体项目自身的规划和管理也面临考验，要让规划与市场吻合，避免同质化竞争。

　　机遇源于城市化进程加速

　　 2011年无疑是房产 “政策调控年”，住宅市场深受影响，但却凸显出商业地产的投资价值，也显现出其在城市经济发展与区域价值等方面无可替代的助推作用。

　　 四川省社科院社会科学研究所副所长胡光伟认为，“成都正处在建设世界现代田园城市的高速发展阶段，可以预见未来数年内，城市综合体在成都商业地产市场上大行其道的局面仍将延续，也将成为商业地产大发展时代的代表产品。”

　　 业内人士认为，目前成都城市综合体大多是借用“万达模式”，然而城市综合体的发展仅靠复制远远不够。作为城市综合体的开发商，不应将自身单纯地定位为开发商或运营商，还应具备高度的社会责任感，让其项目能更好地提升区域价值，快速更新区域内商业、商务形态，改变和协调区域生活等，实现节约、环保和可持续发展的生活模式。