摘 要：中国商业地产发展空间巨大，高级别城市综合体开发竞争激烈，县级城市综合体发展后劲十足，商业升级等都为城市综合体迎来发展机遇。随着一二线城市综合体开发竞争的激烈，具有强烈发展意愿的县级城市不失为一个突破口。即将实现产业升级的较发达县级城市和承接第二产业转移的县级城市发展综合体的机遇更大。掌握县级城市商业机理的特征，才能成为当地市场的领导者。

城市化，人口的聚集造就了房地产业和商业的广阔商机，人口在时间和空间上的分布，直接决定了行业发展的趋势。

中国的城镇化进程，将极大的促进县域经济的发展，县级城市将更多的承担起汇聚人口、形成商业中心的功能。中国的城镇化进程还将通过促进农村土地流转，发展农村经济等多项政策措施促进农民收入的跨越式增长，缩小城乡收入差距，消除城乡经济二元化的鸿沟。赋予县级城市广阔的发展空间。

商业地产是近几年来房地产行业的宠儿，受限购限贷等房地产宏观调控政策的影响相对小。出于抢抓机遇、分散风险、沉淀资产的考虑，国内开发商几乎集体“转型”，或多或少，或高或低介入商业地产项目发展。

尽管与高级别城市相比，县级城市由于经济总量小，城区人口少，居民消费偏低，商业地产项目收益的总额、晶牌影响力远不及高级别城市，高利润率的空间也有限。但商业升级需求明显，市场空间巨大，资产升值可预期。目前来看，在城镇化背景下，县级城市迎来了综合体的“春天”。

    一、县级城市综合体发展前景广阔

中国商业地产发展空间巨大，商业升级、城市综合体形式大行其道，高级别城市综合体开发竞争激烈，县级城市综合体发展后劲十足，这些都为县级城市综合体发展提供广阔的前景。

（一）中国商业地产发展空间巨大

根据国际经验，城市化率在30%-70%之间是城市化进程快速发展的阶段，房地产行业需求强劲，城市化率在30%-50%时，住宅地产增速巨大，城市化率50%后，商业地产开始蓬勃发展。2011牢，中国整体城市化率刚刚超过50%，达到51.3%，正处于商业地产蓬勃发展的阶段（如图1所示）。

商业地产发展与人均GDP也存在规律性联系。商业地产起步期比住宅地产晚，但持续时间长，人均GDP在3000-8000美元时是商业地产起步期，人均8000-20000美元是商业地产加速发展期，人均20000美元之后是商业地产成熟发展期。起步期时，新增供应增速往往最快（见图2）。

中国商业地产正处于起步期，不少城市已经步入加速发展期，据预测，未来10年，中国人均GDP在3000-8000美元的城市数量将从200座增加至320座，而人均GDP在8印0美元以上的城市将从28座猛增至177座。中国正处于商业地产大发展的时代。住宅需求增速趋缓，商业升级需求明显；从住宅向商业、从销售向销售持有并重转型，已成为意在可持续发展的开发商的共识，大型房企纷纷加大商业地产比重。

（二）商业升级为城市综合体迎来发展机遇

随着人均GDP的提升，城市化率的提升，人们的消费习惯和生活方式发生变化，必然导致城市商业业态升级。世界各国商业业态和形态的变迁有规律可循，基本都经历了从传统形态阶段到业态丰富阶段、业态替代阶段，再到升华转型阶段的发展历程。

在传统形态阶段，主要形式是沿街商业、批发市场等，消费者对价格最敏感。

在业态丰富阶段，主要形式是百货商场、大型综合超市零售购物等，消费者多选择自由购物空间。

在业态替代阶段，主要形式是购物中心等，消费者单纯购物的时间明显缩短，更注重品质和文化情感的需求，融合休闲、娱乐、购物等多功能复合的综合商业形态大行其道。

在升华转型阶段，主要形式是郊区MALL，购物公园等，消费者的诉求是个性化消费（如图3所示）。

目前，中国很多高级别城市已经处于业态替代阶段，购物中心综合体遍地开花。而县级城市发展水平相对落后，因此发展节奏要落后于一、二线城市，但商业升级的路径规律是相同的。中国大部分县级城市正处于从业态丰富阶段到业态替代阶段升级的历史节点，商业形式也逐渐从百货店、超市等升级为购物中心。强调体验感、文化情感需求的综合体迎来了历史发展机遇。

（三）高级别城市综合体开发竞争激烈

 中国高级别城市的商业地产开发，竞争已经非常激烈。一线城市尤甚，2010年，北京的人均商业面积高达2.23平方米，广州2.15平方米，而上海高达2.61平方米，高于多数发达国家国际化都市的水平。与之相比，商业高度发达的香港2009年的人均商业面积仅1.5平方米。一线城市商业总体供应的饱和程度可见一斑。

不仅是一线城市，城市综合体在省会城市以及一些经济发达的地级市，也进入了大规模开发阶段。近年来受益于商业地产良好的发展环境，开发商不断向二、三线城市挺进，商业营业用房新开工总量急剧增加，供应井喷。但是经营上还存在未验证性，经济支撑力量有限，蕴藏的投资风险不容忽视。

在高级别城市，开发城市综合体的门槛越来越高，地价不断攀升，需要的投资额巨大，动辄几十亿的总投资。由于供应增大，开发商也几乎不再享受什么优惠条件和谈判空间。在竞争的红海中，资源、实力的比拼厮杀激烈，中小型开发商的市场空间实际上正在缩小。

（四）县级城市综合体发展后劲十足

中国的城市化发展进程中，政府起到了主导作用，而本届政府将城镇化作为工作重心。“严格控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”是中国城市发展的基本方针。国家对城镇化发展给予了多种政策鼓励，例如积极推动户籍制度改革，而且“土地流转”有望逐步解决新型城镇化的长期资金来源问题，农村仅宅基地的市场价值就高达20万亿元，土地流转将释放出巨大财富。产业转移也给县级城市带来机遇，未来经济发展前景较好的县级城市商业地产的发展潜力和空间不可小觑。

笔者选取了上海、深圳、成都、南京、东莞、扬州、盐城、泰州、南通、镇江、常州作为高级别城市数据样本，选取了高邮、大丰、泰兴、海安、姜堰、丹阳等作为县级城市数据样本，对近五年来各城市各方面数据进行了对比研究分析，发现县级城市商业地产发展后劲更足，未来潜力更大。

典型样本城市的分析表明：县级城市的人口数量增速较快，并且近年来有加快趋势；GDP增速高于全国平均水平，也高于北上广深等一线城市，说明经济发展的势头良好；人均可支配收入增长快于平均水平，且增速不断加快；社会零售总额增长速度快于高级别城市，目前的较发达县级城市正步入人均收入快速增长、城镇化水平加速提高的商业黄金发展期；房价收入比相对合理，未来发展潜力大；楼面地价／房价处于较低水平，利润空间相对大，并且楼面地价的绝对值低，地块总价低；社会零售普及度低，相比之下优质零售供给缺乏。这些都表明了县级城市商业发展的巨大空间。

在县级城市，对综合体的需求与高品质商业项目供应之间还存在错位，抓住历史机遇，将享受到土地优惠、政策支持、物业升值、占据蓝海多重利好，而失去这种时机，未来再进入将面临开发商激烈竞争。