上海大悦城是一个主要针对22-30岁都市白领女性的一站式主题购物中心。其拥有全上海独一无二的屋顶摩天轮建筑和亚洲跨度最长扶梯，有效积攒和输送客流；购物中心主题鲜明，主题化、娱乐化相结合的建筑设计契合年轻时尚潮流，为上海大悦城增添青春活力。作为苏河湾商圈的商业标杆之一，上海大悦城零售业态占比达74%，在招商运营上有何策略？

一、开发背景与区位分析　　

开发背景

2010年2月，中粮置业以13.5亿元总价从上海新梅整购新梅太古城项目一期。经过前期多方调研及实地考察，了解到项目一公里内基本为住宅小区所覆盖，其居住人口总数大致为28487人，区域内有充足的消费客群存在，并且目前该区域尚无甲A级写字楼。

中粮以收购原新梅太古城项目为契机，重金将上海大悦城打造成为上海商业界具有地标性特质的城市综合体。2010年12月18日，中粮置业在上海的第一家"大悦城"正式开业。

区域位置

上海大悦城与南京东路商圈衔接，离城市交通枢纽的核心人民广场只有900米。项目东南面高区有较佳的人民广场、陆家嘴景观。地块位置是闸北区最靠近市中心、紧邻苏州河的重要节点。

距人民广场、南京路步行街、外滩均在步行范围内，3公里范围内可到达多个各主要商业商务区。周边商业、休闲氛围浓厚！　

商圈分析

上海大悦城位于苏河湾商圈。项目三公里内有包括南京路、淮海路和陆家嘴三个成熟的市级商圈，以及四川北路、人民广场、西藏路和打浦桥等发展中的次级商圈。闸北区政府规划的苏河湾，被确定为上海市首批9大现代服务业集聚区之一，囊括了沿苏州河整个河岸的S形北岸--西起共和新路、东至河南北路的2.3公里河段。

28平方公里上300亿的投资足以使得苏河湾有潜力接棒陆家嘴成为城市新的发展极。其将与外滩、陆家嘴共建上海"金三角"，围合而成上海城市中心的高端圈层。

二、商业动线分析

上海大悦城商业动线呈圆形循环，多处形成回流；基于有利的地铁上盖商业，可直接引导客群进入商场；项目内部拥有足够多的自动扶梯和直达客梯，方便引导客群垂直流动；三层通天扶梯为全亚洲跨度最长的扶梯，将客户直接导入到七层，同时也起着观光梯的功能。外部动线

大悦城商场主入口位于曲阜路，处于地铁站和VIP停车场之间；其中地铁8号线1号出入口可直达商场B1层。　

内部动线

整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。

三、定位与业态规划　

项目定位

上海大悦城定位为调性鲜明，聚焦客层的一站式主题购物中心，目标人群定位22-30岁的时尚年轻白领女性。引进时下先锋潮头品牌作为品牌架构的亮点，挑选时尚女性追捧风格鲜明的品牌作为品牌架构的灵魂。其秉承一贯愉悦消费者的出发点，打造"乐尚生活魅力场"，建造潮流、时尚的生活购物中心。

业态占比

上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在数量上占3%，面积上占4%。

从图表中可以看出餐饮业主要集中在7、8、9三层，这样的布局加大了餐饮业的集中度，有利于改善3-6楼零售商铺的客流分布，避免了各层布置餐饮带来的客流分散，影响人流动线的组织。

四、楼层规划与品牌落位　　

上海大悦城楼层分为地面11层，地下2层。其中B3-B2为商业停车场、B1-6F为优衣库、H&M、MUJI、汤姆熊等时尚商场相关业态、7F-9F为外婆家、豆捞坊、辛香汇等餐饮平台、10F-11F为金逸电影院、上海歌城等享乐天堂。

B1层业态分布：主要以服装为主，其次是饮食。在商铺数量上，零售和餐饮各占一半，各50%；在商铺面积上，零售占比达到了71%。负一层连接地铁出入口，该层的餐饮商铺的数量是除7-9层外，最多餐饮铺的楼层。

1F层业态分布：国际精品占85%左右，其中餐饮、国际时尚、饮食占15%。1F为国际精品服装展示区，档次高档，业态布局统一，以大面积店铺为主，很好的展示品牌。本层的主力店为H&M旗舰店。　

2F业态分布：主要是以服装为主，占60%，40%的国际精品外加10%的主力店；2F以休闲服饰和鞋类为主导，返点上在商铺数量上可以清晰地看出，两业种数量达到了90%以上。

3F业态分布：3F设置有零售和餐饮两大业态，主要还是以服装为主；饮食为辅。零售在数量和面积上分别占83%、95%；餐饮分别占17%、5%；本层主力店为H&M和无印良品，面积达1350㎡。　

4F业态分布：4F设置有零售和配套服务两大业态，零售在数量和面积上分别占78%、81%；配套服务分别占8%、19%；本层主力店为TEENIE WEENIE和ABC Cooking Studio，面积达520㎡。　

5F层业态分布：5F零售依然为主力业态，数量上占88%，面积上占82%；餐饮数量上占8%，面积上占6%；服务数量上4%、面积上占12%；本层的消费目的性很强，主要针对年轻女性消费群体。