动线设计

1. 人流动线

动线设计是前期特别关键的问题，很多小镇后期运营出问题的原因就是没有设计好动线。比如有些小镇的街道像脏乱差、散商管不住等都是动线造成的运营期没有办法处理的问题。

我们在设计中要注意人流的单向，就让游客一条街走过去，尽量不要有选择，那么这条街上生意就会很好，没有死角。但是这种情况游客会觉得单调，所以基本上我们不会只做一条街，除了主大街之外还会设计一些小吃街、古玩街等，但是往往很多商业最容易存活的只有一条街。

还有一个原则是人流不要双向对冲，只要人流不对冲，客流量大的时候就不会出现集体性的踩踏事件。

人流动线就是游览动线，游览是有节奏感的，会有起承转合的情绪变化，但是游客游览的起承转合我们怎么来引导呢？这方面建筑风格和景点对游客的引导性都不大，最大的是能不能把人流聚在广场，广场在后期运营中起到了至关重要的作用，既可以做活动，也可以做商业，和线路结合起来，汇集人流，就会让人感觉游客量非常多。

如果只有一条街而中间没有留住人流的广场，可能一天几万人走过去都不显眼，但是如果有几个广场，人聚起来，就会感觉人多的根本走不过去，这也是我们在运营过程中重点考虑的因素，当然广场必须和一些主题活动结合起来使用。

动线要与业态呼应，大多数景区基本客流都是十点钟左右到，十一点半到十二点之间就要消费了，这部分的消费多是刚性消费，主要是吃、喝等，所以前期设计的时候我们要把动线与业态考虑进去。

2. 车流动线

车流动线，就是物流动线，在小镇里面就是物流，为什么要设车流动线一定要考虑清楚，不要为了设车流动线而设。车流动线要解决商家备货问题，小镇生活的人群生活物资的出入问题和人群平时进出问题，所以清楚最关键的点在哪里。

第二点就是把停车场、停车位和它结合起来，刚刚说到大宗物业，如果没有专属的停车位，大宗物业是很难使用的。一个2000㎡的餐饮，如果不给它配停车位，生意是很难做下去的，进出车辆不方便，就很难做生意。

第三点就是不与人流动线交叉，如果说有交叉，就比较容易出事故，有安全隐患。

招商

一般的小镇商业团队会制定招商政策，比如免租期多长，新开发的小镇没有免租期招商就比较困难，特别是离城区比较远的项目。免租期具体怎么实施呢？

有的地方是这样操作的，比如说有三年免租期，前三年什么都不用给景区，只要交物业押金就可以入驻，这样就会造成商家就算不做生意也不会退铺，因为没有成本，但是景区如果要收回，就要跟他打官司。

那么我们可以采取别的办法，比如把租期变成五年，前两年交，后三年免；或者把租金平均到五年，每年都交一点，这样商户做不了生意，会主动把商铺退给景区。

另外要对商户有选择，有些商户没有开铺经验，凭一腔热血就进来了，我们要降低这样的人群的频率，控制在15%-20%之间。因为商家没有实际操作经验，靠景区给的流量才能生活，而且他们普遍没有经营策略，比较容易赔钱，做不下去影响开门率。

还要考量业态的吸客能力，比如旅游商品，听起来很有旅游特质，事实上旅游商品没有带客能力，几乎很少有人是冲着旅游商品到景区旅游的。除非是像奥特莱斯这种类型的，严格意义上来说不是旅游产品，而是旅游购物，实质上可能不是去旅游的，就是去购物的，旅游是它的副产品。

招商时还要处理好与属地居民的关系，可能会遇到一种情况，比如说有两年的免租期，本地居民觉得时机不错，我可以先租下来，如果做得好我就继续租，如果做不好我就跟你打官司，让你赔我的钱，所以制定招商政策要杜绝这个问题。小镇项目大部分都在乡镇或者县城，属地的居民先期占了商铺资源，又不去用心经营，会对后期带来很大麻烦。

以上是我们项目商业运营的时候容易遇到的一些问题，也是我从业这么长时间积累的一些经验。小镇项目千差万别，可能不是所有小镇都适用，但是希望能对大家有一些借鉴意义。