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文旅小镇项目商业运营的几个雕虫小技

来源:网络文摘 时间:2017-11-06 17:47 作者:

商业运营是个系统工程,小镇项目最好能把运营前置,从项目前期就让运营团队参与其中。

特色小镇

关于小镇的商业运营,我今天谈几个实践中比较有共性的小问题,可能会给大家在项目落地提供一些借鉴,所以想跟大家分享一下。

业态结构

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1. 住宿和餐饮

每个项目的面对的具体情况都有不同,不管是爱情小镇、古镇或者是其他小镇,只要真正想要把旅游做起来,除了主题是重要的一块,小镇的商业是另一个非常重要的方面,如果没有商业,主题是不能充分展现不出来的。

商业的第一个问题就是业态结构,不是说所有业态配置在古镇都能成立,古镇商业配置的关键的是建立商业消费生态消费链条。古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费,根据我的经验,一般情况下,想把旅游项目真正实施好,首先是住宿,如果一个小镇的民宿、酒店等住宿业态不发达,客流量是做不起来。

要想让客人住下来,只有住宿业态是不够的,还需要有夜晚消费项目,比如游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚项目和消费。

对于旅游小镇来说,不管是白天还是晚上的商业,其中最核心的就是住和吃,如果能把这两个要素特别是住宿做好,人均消费就做起来了。

比如有些景区很多时候都没有人,但是在五一假期突然来了四五十万人,事实上它的人均消费可能就几毛钱,那这个景区的价值也就是几毛钱;但是一个好的景区,可能并不是假期经济,追求短期的人流量,但是它的人均消费能达到两千块,这样的景区就很有价值。所以说一个景区运营的好坏,从它的商业业态链条和生态上就可以看出来。

 

2. 旅游商品和旅游产品

小镇的商业除了住宿和餐饮,旅游商品和旅游产品也必不可少。旅游产品和旅游商品不一样,旅游产品比如游船等,需要花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了,这些才是旅游商品。旅游商品一般情况下有两种,一是纪念品;二是地标性的产品,比如有些东西只有某个地方才有,或者你经常享用,但是只有某个地方最正宗,这种是很有价值的。

 

3. 休闲娱乐

古镇商业还有一重要业态就是休闲娱乐,现在有很多同行很喜欢用儿童业态,认为儿童业态带客能力很强。但是我认为儿童业态非常难做,它有几个特点,一是业态本身消费时间密集性很强,集中在周六日或者节假日,对整个商业来说客流价值不见得有多大;

还有一点就是儿童业态并不是我们想象的那样有带客能力,如果说人们带着孩子去一个地方旅游,让孩子去消费当地的儿童业态是不太容易的,因为各地的儿童业态基本上大同小异,绝大多数没有独有性,就我的经验来说,在小镇做儿童业态要谨慎,具体效果怎么样还有待于进一步的探讨和验证。

总体来说,小镇业态最关键的在于建立商业消费生态消费链条,如果能形成消费的链条,小镇的项目就会不错。如果说只有白天的消费,比如只有一条小吃街,客人开车来吃完小吃就走了,这种情况也不错,但是客单价会低,项目价值相比较就没有能留住客人的大。有的项目以小吃来带动,但是事实上不仅有小吃,比如袁家村,它除了小吃很丰富之外,袁家村的民宿业态也很好。

餐饮业态

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第二个想和大家分享的是餐饮业态,餐饮比较特殊,相比较而言业态比较分散,是非标的,不像住宿那么标准化,在很多层面形成了标准流程,也想成了很多行业准则。而餐饮业态不管多么发达,从行业标准化角度来说非常难,我们在小镇操作的时候一定要注意几个问题。

1. 关于物业

(1)物业大小

制约物业使用的第一个问题就是物业大小。比如做婚宴等大型餐饮,二线以上城市基本都在2000㎡到10000㎡,可以是三四层楼,一层的面积基本上要在400㎡到500㎡;如果是在小城市比如县城,基本上在800㎡到1000㎡,如果达不到这个面积,盈利是非常难的。

面积涉及到能摆多少桌,能容纳多少人吃饭,另外还有翻台率等经营坪效问题,中大型餐饮的盈利基本上不是靠散客,而是靠包桌,面积限制了包桌,想赚钱非常难,所以从这个角度来说,单体面积是很致命的问题,如果达不到这个要求,有经验的商家是不会租赁的。

在500㎡到1000㎡的餐饮是中大型餐饮,这种面积经营的频效会相对于200㎡、300㎡的高一些,也是目前流行的杭帮菜等餐饮的主流面积。

需要注意的是,在小镇发展的前期,两、三百平米的餐饮非常难存活的。这种餐饮面积不大,但也不算小,当小镇客流量多的时候,承载量不够多,顾客多的时候人手也不够用,赚不到钱;而小镇客流量少的时候,其本身的人工成本又不低,存活非常难,所以在发展前期,我们尽量减少这种不大不小的餐饮。

100㎡左右基本上都是小吃或者特色餐饮,这种业态在旅游小镇里非常多,基本上都是小镇的主力餐饮业态。

(2)户型

物业的户型一旦确定,物业的命运基本上就确定了,包括它好不好使用,被用来做什么业态等。不管是做那种业态,户型最好是方的,柱子越少越好,最好没有柱子,要不然用起来非常难,很多商家都不喜欢用奇形怪状的物业。

2. 小吃街

基本上现在旅游的地方都有小吃,小吃是特色,承载了地方的文化,小吃街的建造很有讲究。比如街道有多宽,太宽的话,人少的时候会越发显得人少,这样不容易聚客,也不容易让商家做生意;太窄的话,人就进不去,做生意也不容易。经过研究, D/H大概在0.6左右是比较符合亚洲人习惯的,而且从商业化角度来说也比较好。D是街道宽度,H是房屋外檐高度,第一龙廓线的高度。

还有一点是店铺的密接性,也叫亲近性,比如说门口种着一排树,或者做了木篱笆把它隔开了,这样都是不太好的,虽然有的商家隔了一下能放很多桌子椅子,但是对于步行小吃街来说无非就是圈了点地方,但是这样不利于游客的进入,隔离了人流,游客的俘获率会降低。

店面宽度(展示面)是我们在规划时注意的问题,步行街之类的地方如果店面非常宽,游客会觉得很单调,没有趣味。如果五六步一家店面,游客会觉得很有意思,比如丽江等古城,店铺很密集。但是也不能太密集,有人总结了W/D在0.6左右比较合适,W是店面的宽度,H是街道的宽度。

3. 餐饮功能差异

餐饮业态里中大型餐饮和小吃的带客能力是有区别的,中大型餐饮基本都是属地化消费,对街区客流量的贡献很低,但是小吃类的不同,来吃小吃的游客基本上都要在转一转,因为小吃不是一个就能吃饱的,如果要吃的话就要去小吃街转。所以我们在选择业态落位的时候,小吃和中大型餐饮分别往哪里落,就很讲究。落位不好对街区导流的影响很大。


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