博鳌论坛刚刚落幕，长征七号又即将升空。作为首个全域旅游示范省，来自海南岛的新闻总是倍受瞩目。究竟为何选择海南作为首个创建省？如何推进海南全域旅游创建工作？开发商们在其中起到怎样的作用？在此过程中，房地产行业又该如何升级转型？
克而瑞乐苇海南机构总经理柏勇在谈到海南的全域旅游发展规划时总结到：海南的全域旅游发展考验开发商智慧，海南应跳出景点模式。

克而瑞乐苇海南机构总经理柏勇
全域旅游规划先行，产业链建立仍是核心
在提出的全域旅游战略规划中，主要从景观环境，市场服务，经济和就业目标几个点提出要求，强调旅游全要素和产业链化。我觉得现在海南全域旅游主要的重点应该是产业链的建立，这是一个核心的系统工程。目前全域旅游目前在海南确实有一些具体的推进措施，我们也看到了成效，比如现在海南火热的“退海进林”旅游模式。
美丽乡村、特色小镇建设切忌圈地跑马
海南的美丽乡村和特色小镇是非常有优势的，像定安的百里百村、冷泉、亚洲第一黄角树等，这些资源禀赋都很好。但是对于乡村的建设开发千万不能像前几年搞房地产那样圈地，应该是合理的引导，原住民和开发者，政府共同来建设，这是对政府能力和开发企业的巨大挑战。

跳出景点模式，深挖旅游产品
其实海南最大的旅游资源是气候，其次是特色的民俗文化。海南要做全域旅游，我觉得下一步应该是跳出景点模式，从旅游度假角度去挖掘一些产品。其实度假产品本身倒是不难打造，难的在服务和配套的软环境。现在中国人的旅游度假方式也在逐步的转换升级，度假需求点更多的是在过“另一种人生”。传统开发商转型势在必行，除了面的层面，旅游产品得深挖，海棠湾的建设开发我觉得是海南旅游的一次重大转型。
博鳌房地产市场：销售地产转向经营地产
随着整个海南岛东线开发的日趋成熟，博鳌在整个东线的房地产市场的“领头”地位在逐渐下降。博鳌因为亚洲论坛而率先出名，然后它的房地产市场也借势率先热了起来。特别是10年，它的供应面积达到了40万方。后来其他周边市场跟上来了，博鳌由于开发较早，开发量也不多了，就开始走精品和主题路线了。比如养老，别如主题乐园等。
在往后，我个人觉得应该是走经营和服务的路线了。因为博鳌知道名度高，每年慕名而来的游客多，地产开发也要为他们服务了，就是说不是传统的盖房子卖，可能卖完后还要考虑经营。博鳌片区也有可能成为东线从销售地产转向经营地产的“领头羊”。
海南旅游地产进入成熟期，旅游及配套运营成为关键
有人说“旅游地产”是个伪命题。这两者的关跳出系，往往被理解为狭义的观光游和居住地产之间的关系。其实从这个层面来讲，两者是没啥的关系的，甚至是相互抵触。比如你在一个好的风景名胜区建一个住宅小区，十有八九是煞风景的。而这种不可复制的旅游资源呢,就很有可能被“私有化”，旅游的属性就不复存在了。
所以两者的定义要从广义上来讲，发展旅游，肯定要住，住就和房地产发生关系了。我们说的初级旅游的发展必然和酒店业联系是最紧密的，就是短期居住需求。中长期就叫度假了，度假除了酒店外，就肯能出现多种房地产业态，比如长租公寓等。时间再长，就是和我们说的居住区有关了，这个意义应该不叫旅游了，叫找一个不一样的地方住下来。房地产要发展，就要瞄准在这个“不一样”上，最大的吸引是气候，但得有很多一样的地方，比如“配套”，邻里关系，还有需要追求的地方，比如人文文化环境。
目前，可能在全世界范围内，海南是最能代表旅游地产的地方，这也是中国特色。问题在于，房子盖了，地少了，该发展旅游了，因为房子本身，对旅游客群来说不具有太大的吸引力，不能成为旅游目的地。下一步怎么调整把房子周边的“院子”做起来，就是我们要考虑的旅游和配套了。
升级转型迫在眉睫，运营管理迎合需求
其实现在海南很多开发商已经意识到“升级转型”这个问题，特别是还有存量的。当然也还有很多是本来就想往运营地产这个方向走，其实三亚红树林就是一个典型的例子。他没有得天独厚的度假资源，更说不上海景，但是在大气候红利下，打造出来一个度假目的地。配套，服务跟上了，口碑好了，入住率也高了。再比如万科森林度假公园，他的配套和文化设施就很完善，还有乐东的波波利，澄迈的富力湾红树林等等。
客观对待旅游商机，精品、文化备受关注
因为全域旅游带来的商机很多，要是本地居民的话，最好是进行创业，但一定是走精品路线，因为观光时代已经渐渐远去了，本地居民最能给游客带来文化上的体验。
此外，海口市旅行社协会副秘书长孙相涛在谈到海南发展全域旅游的话题时也表示，就海南的整体大格局来讲，南热北暖正形成，文化资源待深挖。

合力发展全域旅游  打造休闲度假天堂
“推进全域旅游是我国新阶段旅游发展战略的再定位，是一场具有深远意义的变革。从景点旅游模式走向全域旅游模式，具体要实现九大转变。”孙相涛表示：“具体要实现九大转变：一是从单一景点景区建设和管理到综合目的地统筹发展转变。破除景点景区内外的体制壁垒和管理围墙，实行多规合一，实行公共服务一体化，旅游监管全覆盖，实现产品营销与目的地推广的有效结合。旅游基础设施和公共服务建设从景点景区拓展到全域。”

孙相涛表示，海南发展全域旅游有得天独厚的优势。“海南国际旅游岛已上升为国家战略，国家给予了一系列先行先试的政策支持。而且海南拥有良好的生态环境，丰富的旅游资源，完善的度假设施。同时也是国内著名的阳光岛、生态岛、健康岛、长寿岛……更是游客心目中休闲度假旅游的天堂。”
重点建设特色小镇  形成南热北暖格局
“随着国际旅游岛战略的实施，海南近几年的旅游市场有了很大提升”。孙相涛认为，主要变现在全省服务业总体发展水平不断提高，各地区服务业也获得长足发展。打破了南热北冷的局面，逐渐形成了南热北暖的旅游格局。

随着海南美丽乡村建设、特色小镇建设的不断完善，吸引了很多岛外游客驻足停留，为海南旅游业的发展增添了一笔浓绿的色彩。结合自身工作经验，孙相涛举出了一些成功的案例:“比如澄迈的福山咖啡小镇，琼海的博鳌小镇，儋州雪茄风情小镇，海口的坡心村等都是目前比较有乡村特色的小镇。今年海南省又提出，要建设百镇千村的特色小镇和美丽乡村，也必定会助推海南全域旅游的建设。”
深挖文化旅游资源   提升居民幸福感
孙相涛提出，现在海南吸引游客来此休闲度假的主要是其自然资源，也就是碧海蓝天、阳光沙滩等。接下来应该加速推进陵水国家海洋公园的建设，做足做好海洋文化！在民俗上，应该深度挖掘海南本土特有的文化，比如冼夫人文化节，也就是海南人俗称的军坡。每年的正月期间，琼北各市县都自发性组织民间军坡活动，极具特色，所以政府和旅游界应该加大和保护此类的文化旅游资源，让它们也成为发展全域旅游的“一份子。”

自从海南省全面启动全域旅游示范省建设以来，全域旅游的发展和进程一直以来都是全民关注的热点话题，本期《大话海南“全域旅游”》里柏勇先生和孙相涛先生从全域旅游的具体战略规划、旅游资源的发掘、旅游地产的升级转型等各个方面为我们详细解析了“全域旅游”的发展现状并提出了宝贵的建议。可以看到的是，目前“全域旅游”的建设发展已经取得了一定的成效，但是还有很长的一段路要走。