投资6亿的文旅项目被强拆，莫要掉入土地擦边球陷阱
来源 张彦涛、透视文旅 2018-07-20 龙景园
秀丽东方生态文化园区位于锦江区锦江大道湿地路，临靠白鹭湾生态湿地公园。2016年5月以来，四川秀丽东方投资管理有限公司未经国土、规划等相关职能部门批准，擅自占用耕地修建“幸福场”等建（构）筑物近万平方米，国土、规划和属地政府均多次口头和书面告知其擅自修建行为系违法行为，多次责令停止违法修建行为，但该企业均不予理会，继续其违法行为，相关部门依法启动相关执法程序。
四川秀丽东方投资管理有限公司在秀丽东方生态文化景区（幸福村三组、五组、七组、八组、九组，驸马村五组）内修建了房屋及建（构）筑物，经成都市规划执法监督局核实认定，该房屋及建（构）筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，属违法建设，存在严重安全隐患，成都市规划执法监督局已于2016年12月30日分别对上述范围内违法建设做出强制拆除决定。成都市规划执法监督局于2016年12月29日函告锦江区人民政府，要求配合其执行强制拆除决定（成规监函〔2016〕658号）。
成都市锦江区政府办公室
图为北京龙景园设计项目效果图
秀丽东方幸福场被拆
秀丽东方不再秀丽，幸福场不再幸福。
2018年7月11日，成都迎来57年来最大的一次降雨，暴雨掩埋了成都大部分低洼区域。
当天凌晨6点，备受关注的成都近郊休闲旅游项目，秀丽东方幸福场被拆掉，川西特色的灰瓦、木梁、白墙、茅草屋檐在钢筋铁臂的挥舞下化为废墟，任凭大雨冲刷。
被誉为成都最美后花园的秀丽东方为啥在消费者痛惜声中被拆掉，投资方需要注意大坑比较多，因为一不小心，心血就会化成乌有。
秀丽东方的来龙去脉
2011年，成都市农锦集体资产经营管理有限公司（锦江区政府平台公司）与秀丽东方开发者签订了《锦江区198农用地流转协议》，将面积约1250亩的农用地流转给企业方，流转期限为2011年4月1日起至2028年3月30日，流转期满后自动续租。
之后，荒草遍地的杂乱区域，在投资方一点点努力下，投资约6亿元，将秀丽东方呈献给成都市民，随着各类活动的举办，休闲内容的不断丰富，秀丽东方逐渐成为近郊游的目的地。
2017年4月，秀丽东方更是宣布永久免门票，人气更是火爆，日均客流量达万人。
2018年全年预计500万人次，但到了5月，秀丽东方闭园谢客，7月，幸福场被拆。现在，500万客流量只剩下理论上。
秀丽东方为何如此“秀”
01交通区位优越
秀丽东方位于成都南三环和四环之间，紧邻3.5环锦江大道，四面八方的客流都可以快速抵达，能在主城区内拥有一千多亩的土地发展休闲旅游产业，在成都找不到太多这样的地块。
良好的区位条件是秀丽东方独秀于林的基础。
02管理有方，同行衬托的更优秀
秀丽东方所处的成都东南区域，早在2004年，锦江区政府主导打造的乡村旅游区域，国家AAAA级景区，五朵金花横空出世，花乡农居、幸福梅林、东篱菊园、荷塘月色、江家菜地，吸引成都市民蜂拥而至，周末经常堵车为患。
但随着时间推移，消费者需求在不断发生变化，五朵金花主要开发者为当地农民，单个产品多为几亩到几十亩地，提供的休闲产品品质不统一，难免良莠不齐，有些农家乐已逐渐被消费者抛弃。
秀丽东方有一千多亩地，有企业统一打造，统一管理和运营，环境漂亮，一年四季皆有景，休闲功能丰富（亲子、婚庆、商演、美食、近郊、赶场、音乐），特别适合近郊一日游，加上组织各式各样的活动，人气逐渐旺盛，尤其是2017年免门票后，秀丽东方相比于五朵金花，优势更加明显。
天时地利人和，秀丽东方在众多休闲产品中脱颖而出也就顺理成章。
若隐若现的坑
在分析被强拆之前，先看两个文件。
2010年，《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号），文件指出：
在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。
2014年10月，《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》国土资发〔2014〕127号，文件要求：
以下用地必须依法依规按建设用地进行管理：经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。
根据秀丽东方官方解释，农业旅游用地中，相关部门可以占总面积3%的用地作为附属设施用地，而锦江区在招商引资时承诺的给予投资方的附属设施配套用地指标却迟迟不能兑现，投资方先后多次找到区上相关单位和部门汇报情况，申请落实政策，不给任何文字回复，得到的口头回复是“先搞起来再说”。
文旅产业类项目，一般位于城市区规划范围外，在城市用地指标都不能满足的当下，文旅项目要获取合法的建设用地指标，相当困难。
不少企业开发旅游用地时，经常打擦边球，比如浙江某企业在农业用地上架空，修建空中楼房，为了保证在耕地内“农地农用”，如果严格按国土法执行，这栋建筑无疑是违法的。
秀丽东方的所在区域，城市规划的用地性质为绿地，受制于现有的法律法规，要在城市绿地里批建设用地指标，没几个官员愿意承担潜在的法律风险。
但政府又要招商引资，要发展地方经济，对于打擦边球的行为，只要不过分，都是睁一只眼闭一只眼。对于企业要签白纸黑字的审批合同，他们也只好口头上同意，签字是不可能的。
所以，秀丽东方在园区内建设了幸福场（餐饮一条街）、半坡火锅、婚宴大厅等永久建设设施。
根据国土资源部出台的两个文件，秀丽东方经营的永久建设用地，没有建设用地指标，非法无疑。
按理说，如果之前就被官方认定违法，为啥建设时没被阻止，而且还运营的这么红火，没有官方的默许，投资方也不敢砸下几个亿的真金白银。
这有点类似于《我不是药神》的困境，药企要维护专利权益，卖高价药无可指责，患者要活命，买仿制药也不忍心指责。政府最需要做的是零关税，纳入社保，保全双方利益。
因为秀丽东方所在区域要建设新机场高速、成自高铁等交通干道，秀丽东方的命运发生巨大转折，各种原因无从得知，但被拆掉已是既成事实。
从被人民日报点名表扬的明星项目，到现在化为乌有，政府没有责任，肯定也说不过去。
而且，秀丽东方已经成为成都市民周末游的好去处，网上到处是请求不要拆除的声音，官方却没有考虑声势浩大的民意，仍然将秀丽东方变成废墟。
在官方招商引资的热潮中，如果不能给企业明确的用地指标，就不要承诺那么多美好愿景。
好项目是投资方和工作人员的心头肉，不能因为简简单单的“违法用地”，将多人的心血付之东流。
文旅项目用地，尤其是农村或者景区用地，在里面搞开发建设，很难获取合法身份。如果没有十足的把握，潜在的大坑随时会把项目吞没，投资方欲哭无泪也没辙，胳膊拧不过大腿。
开发文旅，且行且珍惜，太难了！！！！！！
（文章来源： 张彦涛、透视文旅）
