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民宿市场热,但仍有瓶颈需要突破

来源:网络文摘 时间:2018-05-30 编辑:龙景园

民宿

民宿业尽管回报期相对短,投资者也纷纷入场,然而短租民宿业却也在规范化运作和细节法规上有短板,造成不低的经营风险。

90后小伙子王伟(化名)大学毕业后自主创业,这几年发现短租民宿是一个不错的市场,颇有商业敏感度的他提前在上海迪士尼度假区附近布局了3套短租民宿,经营了一段时间后,王伟收益不错,预订火爆。然而近期,王伟却因“擅自经营需公安机关许可的行业”而被当地公安机关拘留10天。

王伟看似是个案,实则是如今越来越与人们健康出游相关的短租民宿行业的缩影。

这几年随着自由行的发展、家庭游的骤升以及分享经济的崛起,一批短租民宿业者开始扩张和融资,民宿甚至因为价格低、回报期短而直接冲击了传统酒店的生意。然而,短租民宿却也在规范化运作和细节法规上有短板,造成不低的经营风险。

百亿市场规模

这几年旅游市场不断升温,住宿市场也越来越火爆,而与以往不同的是,随着Airbnb等分享住宿概念的引入,更多中国游客,尤其是家庭客开始关注短租民宿。

第三方调查数据显示,如今游客的交通预订周期变短,但住宿产品的预订周期变长。同时,移动端的预订量增加,移动端的预订较之PC端更加非线性随意化。用户已习惯用碎片化的时间通过移动端搜索和预订。

通过第三方数据及蚂蚁短租平台数据的对比显示,在选择同行人员时,自由行游客多以“家人”、“朋友”、“情侣”为主要参考对象,从而衍生了亲子游、自驾游、情侣游等形式的出游方式。搜狗大数据显示,国内自由行群体普遍学历偏高,大学生更喜欢结伴出行。国内自由行游客交通、住宿的支出比例下降,但餐饮、景点门票、休闲娱乐等支出比例提高。

这意味着更多的家庭客和更年轻化的客源日益成为出游主力,因此更具个性化和适合家庭住宿的民宿以及针对爱控制住宿成本的年轻游客的短租会替代一部分传统酒店住宿。

搜狗大数据显示,这几年客栈、民宿等非标产品的搜索量也有明显提升。与传统酒店不同,短租民宿等非标住宿产品可提供更多个性化设施及服务的产品,更能满足千禧一代对住宿的追求。短租民宿的平均间夜价格与本地三星级酒店价格相仿,但民宿的价格、使用面积与设施成正比,且个性化程度更高,因而性价比较高。国内非标产品平均入住人数约为4.5人。“4~6”人、“2~3人”为两种主要的非标住宿模式,通常是一个家庭或两个关系较好的家庭共同入住,因此,非标住宿用户更青睐两居、三居房型的房屋。

春秋旅游方面表示,境内的云南、四川、重庆、江浙,境外的日本、欧洲等目的地的民宿产品最受欢迎。相比跟团游,自由行、“一家一团”、定制游等产品更适合,也更常使用民宿。“目前春秋主要是将民宿打包在自由行产品中。像定制游这类人数少、特色鲜明的旅游产品,会根据顾客的需求使用民宿。随着拥有30间以上房的民宿也开始出现,今后传统跟团游也会尝试民宿。”春秋旅游常务副总经理吴红称。

劲旅咨询发布的《2016年在线旅游分享经济市场研究报告》显示,2016年中国住宿分享市场交易规模约为89.4亿元,预计2017年市场规模将达到140亿元。艾瑞通过调研数据分析显示,2016年中国在线短租市场交易规模达到87.8亿,较去年增长106.1%。市场维持高增长态势,预估2017年整个中国在线短租市场的交易规模将达到125.2亿元。

据国家旅游部门统计,截至2016年底,全国共有民宿53852家,而在2014年和2015年,我国客栈民宿的数量则为30231家和42658家。预计到2020年,民宿市场能达到300亿规模。

民宿VS酒店

因为短租民宿的迅速发展,这几年越来越多的业者开始切入这一市场,途家、蚂蚁短租、小猪短租、一家民宿、诗莉莉、千里走单骑等公司层出不穷。

“除了一些具有房地产背景的企业进入短租市场,我们会看到携程等在线旅游企业通过资本运作也进入了民宿短租市场,比如携程与途家、蚂蚁短租的资本及业务合作。因为有更多的线上旅游企业需要向线下的资源渗透,住宿业是最重要的关联产业之一,大家都想把握掌控权。”执惠旅游创始人刘照慧向第一财经记者分析。

此外,80、90后创业者对房屋分享的接受程度更高,更乐于成为短租房东。蚂蚁短租调查显示,不少80后、90后房东认为,除却额外的收益,结交朋友是从事短租以来最重要的收获。

那么传统酒店和短租民宿哪个性价比更高、更容易赚钱呢?

首先来了解一下民宿经营者的类型,一类是本地自持物业的业主,他们在前期用地成本上的投入较低;第二类是设计师,其设计成本可控;第三类是具有媒体经验的从业者,这类从业者在宣传推广上有优势。

记者近期走访和体验了数个民宿短租与酒店项目后发现,民宿的个性化明显强于标准化装修的酒店,且民宿原本就是由一部分业主自己的住房改造而来,因此家庭氛围很浓,一些两室一厅或三室两厅的房型很受欢迎。而从价格来看,一些民宿的每夜价格从数百元到1000多元不等,而与之装修档次差不多的中端酒店价格则在500多元到600多元一夜,但因民宿通常是多人入住,比如家庭客或朋友出行,而酒店则有很多是单人入住的客人,因此民宿的人均费用明显低于酒店。

可见,民宿对于家庭客、好友出行等都具有很强的吸引力。这也让部分酒店看到非标化短租业态对酒店造成了客源分流。

从商业模式而言,短租民宿更需要通过社交平台等来营销,而酒店则比较传统。蚂蚁短租CEO申志强表示,其推出房东微店,这是蚂蚁短租依托微信小程序为房东开发的信息整合系统,很多房东都有在朋友圈和社交网络上自我营销的能力,房东微店则会成为他们自我营销的工具支撑。

“根据地段和档次的不同,民宿的投入成本有很大差异,单间客房投资可能从数千元到10多万元不等。民宿一般单体项目的规模不大,30~50间客房是最优收益管理的规模。从民宿经营角度而言,民宿业者要会设计、会讲故事。所以设计感、成本控制和营销是让民宿盈利的三大法宝,我们看到很多民宿是设计师创立的,这就是成功基础之一,而成本控制则是看各自在采购链上的本事了,而营销则是具有媒体经验者的优势,也有很多民宿是这类人创立的。目前一些已做出品牌的民宿短租大多是有这三项优势的,但还未进入规模化扩张。”诗莉莉创始人兼CEO许鑫明接受第一财经记者独家专访时表示。

而从更细化的成本控制角度来看,短租民宿的回报期整体短于酒店。

如家中高端酒店事业部总经理缪峻长期研究过酒店与短租民宿的盈利模式差异,其给第一财经记者算了一笔账:“酒店通常单体要100间客房规模,短租则在数间到数十间不等,酒店的单间客房投入至少5万~6万元以上,而短租民宿平均每间客房投入可控制在1万元左右。酒店具有清扫洗涤和人工服务等,因此每100间客房就需要20个员工,人房比为1:0.2,以一个员工年薪5万~6万元来计算,一个单体酒店的薪水成本就达100万元一年,而短租民宿基本没有服务,人工成本很低。此外酒店还有统一的客房用品等成本,而不少短租民宿则节省了这部分开支。”

根据上述计算和诸多业内人士的反馈,目前经济型和中端酒店的投资回报期通常在5年以上,高端酒店该数字超过10年,短租民宿的投资回报期可控制在2~3年。

热钱涌入

既然短租民宿的投资回报如此可观,那么自然有大量投资者开始涌入该市场。

第一财经记者梳理时了解到,途家累计获得5轮融资,融资金额近5亿美元,公司估值预计超过10亿美元。其还并购了蚂蚁短租。民宿预订平台“一家民宿”已经获得数千万美元A+轮融资,该轮融资由晨兴资本领投,湖畔山南、创新工场、光合明景跟投。此外,2016年RevPAR(每间可供租出客房产生的平均实际营业收入)达800元的诗莉莉在2016年11月获得了经纬中国1亿元A轮融资。

不仅是短租平台和民宿业者本身,就连与之相关的智能门锁等上下游产业链者也获得资本青睐。智能门锁云丁科技完成了嘉实投资、红星美凯龙的5100万元人民币B+轮融资。此前,云丁科技获得三轮融资——分别是来自于险峰华兴、联想之星天使轮融资;美的、乐视、联想之星A轮融资;复星集团数千万B轮融资。德施曼、果加、Ola、友迪斯等同业者也获得了相关投资机构的投资,比如德施曼获得1.23亿元人民币的A轮融资。

众筹也成为各类投资者进入民宿短租市场的方式。根据人创咨询数据,截至2017年6月底,全国共上线过众筹平台808家,下线或转型的有369家。生活方式众筹平台“开始吧”凭借民宿众筹,成为众筹平台。2016年11月,“开始吧”把旗下的民宿业务独立出来,成立“借宿”,专为民宿解决资源、资金、推广和人才上的一系列痛点。一年多内,有近400个民宿项目在开始吧上线,95%项目众筹成功,总认筹额超过15亿元,实际认筹额达到10亿元,平均每家民宿拿到约250万元。

民宿品牌“千里走单骑”联合创始人王冠告诉第一财经记者,其项目运用众筹获得不少合作伙伴,投入一定资金,参与其民宿共建,当然这类众筹还有很大的意义在于营销,有了诸多投资者,则会有更多自主为“千里走单骑”宣传营销的人脉。

专业研究旅游地产的克而瑞乐苇指出,民宿是根据当地旅游发展情况自建、租赁改造或拿地开发的小规模旅游住宿功能产品,并结合地域文化特色与市场需要,提供全方位、个性化体验服务的非标住宿产品。从宏观环境来看,房地产投资市场被挤压,企业的资金流向了民宿行业。个人手头资金的富余被情感裹挟着也流向了民宿。按照众筹方式,可分为产品众筹、收益权众筹、股权众筹和公益众筹四种模式。综合来看,民宿众筹一般集中于收益权众筹和股权众筹,前者的操作程度和复杂程度明显低于后者,后者则会要求设立公司、持有公司股份。而收益权众筹只会要求以合同的形式,按照投资份额约定未来收益比例。民宿比起酒店,更贴近生活,不少民宿背后有故事或业主的执着。从投资平台上流入民宿的不仅是冷冰冰的资金和硬邦邦的投资回报率的诉求,还有强大的情感支撑。

诸多烦恼

尽管回报期相对短,投资者也纷纷入场,然而短租民宿业者的烦恼却不少。

说回开首的90后王伟事件,其原本在上海迪士尼度假区附近将自己的3家民宿经营得有声有色,然而因为“擅自经营需公安机关许可的行业”被拘留。据王伟透露,在其经营民宿的小区内至少有20个短租房经营者,其实很多人也如他一样,并未办理相关报备手续,只是在事件发生后,大多停业避风头了。

“这就是短租民宿产业很大的问题,酒店行业比较成熟,有一套法律法规标准,然而短租民宿在开办登记、究竟需要哪些证照等问题上并不十分明确,每个不同的地区所具体办理的手续也不同。一旦严查,则极有可能会因证照不全或手续问题等被停业。比如这个90后小伙子这样的民宿有很多,其实他们都应该报备,也就是要经过公安机关许可,而且其作为经营性质还应该纳税。然而该行业并没有太大力度地监管也缺乏细则,所以市场上有很多不规范经营的短租民宿。”缪峻告诉第一财经记者。

有法律界人士指出,根据《物权法》及其司法解释,将住宅改变为经营性用房,需要经有利害关系的其他业主同意。这些“有利害关系的业主”应该包括本栋建筑物内的其他业主和其他能证明自己房屋价值、生活质量受到不利影响的业主。

此外,安全问题也是一大隐患。第一财经记者在体验一家民宿时,其业主从头至尾也没有向记者索取任何身份证件。

“酒店都是一客一登记,酒店都要向公安机关报备所有住客的身份信息,但民宿就不同,他们并不向公安机关报备客人信息,因此很多短租民宿根本不收取客人的身份证件。如此一来,万一住客发生意外纠纷,则根本无从找到当事人。”刘照慧称。

对此,途家联合创始人兼CEO罗军表示,途家会通过前期审核、每个月大量培训等方式来规范运作,如果发现有问题的房东则会采取措施。

春秋旅游表示,其在围绕民宿为消费者提供丰富的旅游产品的同时,也希望民宿旅游产品能朝着健康、规范的方向发展。因此春秋在选择民宿添加到旅游产品时,首先会有专人进行实地考察检验,考察合格后,相关部门会进行严格的资质审核,所选民宿必须拥有相关证照。春秋旅游有质量管理体系,对游客进行回访,如果有出现质量投诉的民宿产品,会及时下线,终止合作。

此外,行业整体缺乏规模化也是一大烦恼。

“如果真要做成大事业,短租民宿也需要规模化,但目前有规模的民宿很少,非标化产品的拓展并不容易,此外部分业者还有资金瓶颈等。当然我们看到近期很多政策都在鼓励和支持租赁市场,我们相信这些会有助于行业规模化发展。”许鑫明对第一财经记者表示。

在申志强看来,水土不服和区域化差异也是问题。“Airbnb有值得学习之处,但也要注意本土化,海外很多民宿短租是住客与房东同住,而这在中国市场并不合适,很多中国游客不习惯与房东一起住。同理,各个区域的特色不同,民宿作为个性化住宿产业,必须根据当地文化和特色来设计产品,注重本地化经营。”


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