近年来，随着消费升级，消费者对旅游住宿的需求越来越多元化，民宿作为一种新型的非标住宿业态在全国遍地开花，火热的市场需求，吸引了一批批有理想有情怀的人“投身”民宿。然后，随着民宿行业的高速发展，“市场过热”“投资不理性”“竞争已成红海”等说法不绝于耳，民宿产业是否适合规模化发展？一旦投资过热，会不会造成供给过大？民宿江湖又有哪些需要了解的？

大环境下的民宿众生相

媒体数据报告显示，2016年我国的旅居住宿业态仍然呈现以经济连锁为主，其他住宿业态补充的特征。从业态分布来看，目前以客栈民宿、长短租公寓为代表的非标住宿类型已成为酒店的重要补充业态。随着消费升级及主要消费人群的变化，预计未来客栈民宿的供应将有望继续增加。　

“民宿规模高速的成长在整个途家平台上是可以看到。”途家网CPO首席产品官罗涛分享了这样一组数据，相较于2016年，2017年途家网上民宿交易规模增长率为180%。2018年第一季度与2017年第一季度相比呈现176%的飞速增长。同时，每天有接近1000家商户加入到途家。从民宿经营者的身份看，有90%以上都是个人经营者。

对于当前大住宿业链条里异军突起的新贵——民宿，其业态发展初见雏形，由于民宿这个“小而精致”的品类性质，让他们和用户之间产生的联系，就足以最大程度的消化掉自己的产品库存，这是优势，但是同时由于“小而精致”的民宿在运营上又具有非常高的模式壁垒，因地制宜的特性和品牌IP的孵化在初创期都是难题，一家两家三家，体量小好管控，那么规模化之后怎么延续品牌特色，这是对民宿如何实现规模化发展的一个难以逃避的现实难题。

而民宿前期要面对的是如何解决入住率则是摆在民宿主面前最大的问题，不少民宿品牌入住率增缓甚至出现下降趋势，一些民宿存在着空投现象，民宿供给已超需求。红利期过了吗？

开始吧借宿民宿集群总监蓝云：从其观察来看，“不是民宿行业退出红利期或者在衰退，而是这个行业不好的部分正在慢慢的被删减出去。一方面，消费者的住宿需求、旅行体验需求并没有下降，而是呈现上升，且有高消费升级的需求，好的产品经过市场考验，会慢慢留存下来，外界看到‘退出红利期’、‘不盈利’的民宿产品，即有产品更新换代的可能，也有相对差一些的产品在被慢慢淘汰的过程，这是行业发展的趋势。”

蓝云解释，从开始吧的经验来看，投入民宿产品，有几条标准原则：“每栋建筑必须融于当地有在地文化的艺术建筑；每间房都都会成为媒体聚焦点，就像过云山居打开窗子云就飘在枕边；每家民宿只提供有主人文化的个性化的服务；每个宿集都会变成一个最有影响里旅游高端目的地。”宿集做的并不是一次性大包大揽的建设几千个套房很大体量，而是以标杆性的角色去带动市场。

而从民宿业主的角度给予我的答案是：西坡山乡度假酒店在莫干山西坡山有27间房，7年下来入住率在70%以上，但就盈利状况来说，并未达到西坡山乡度假酒店创始人钱继良满意的状态，他说，他们计划把客房和公共区域的比例设计得更好，来增加盈利空间。“这个行业在不断地迭代，如果你不学习，早晚有一天会被淘汰。”

猪栏酒吧乡村客栈跟松赞客栈的入住率差不多，都不到50%，但这并不等于经营者没有赚到钱。“一方面猪栏酒吧的房价比较高，而且不分淡旺季。另一方面我们雇佣的基本上是本地劳动力，相对来说，运营成本比较低。所以盈利并非难事。”在猪栏酒吧乡村客栈创始人寒玉看来，一个好的民宿就是别人的目的地。猪栏酒吧的特色之一是餐饮，让很多客人种草，甚至是知名的美食家、厨师，如今不少客人从世界各地汇聚到猪栏酒吧，因为猪栏酒吧来黄山度假。“坚持自己的个性，在任何时候都不会被淘汰。”

民宿众筹井喷下的隐藏危机

民宿众筹是时下众筹热潮中衍生出的“众筹+”概念之一，背后有着“众筹+旅游业”快速发展的行业必然因素。随着共享经济的愈发火热，众筹平台和众筹项目也正由少变多，民宿众筹正在成为众筹行业不能忽视的一个分支。众筹模式包括了私募股权众筹、收益权众筹和消费众筹，在众筹行业的“寒冬”，民宿众筹却发展得如火如荼。各大众筹平台纷纷开设专门板块，有的甚至还转型成为专门做民宿板块的综合服务商，服务内容也增加了选地支持、客源引流、管家培训等。

据人创咨询最新统计显示，截至2017年12月底，我国处于运营状态的众筹平台共有294家。但是尽管民宿众筹火热，但每个民宿项目运营团队素质不一，房屋及用地等情况复杂多样，投资者参与投资民宿众筹项目面临着前期调研考察难的问题，而后期收益确认、分配以及资金安全等问题仍是隐患，尤其是带有一定金融属性的民宿运营商。这类民宿运营商以投资民宿获取回报为由，在全国募集投资人资金。简单来说，投资人有钱，但没有可作为民宿的房源，这时投资人就可与该运营商合作投资民宿，数量可达几套到几十套不等。这里的问题就出现了，投资人的钱交给运营商之后，谁又来监管该公司？如果平台跑路，那么投资者的本金将如何收回？

开始吧市场公关负责人表示，众筹属于金融范畴，项目同样有好坏之分，只要是投资行为，就会存在着风险。“从风险控制标准上说，开始吧设置的门槛并不低，我们会对发起者的资产包做一系列标准化评估。当然，我们的风控也会随着市场的变化而迭代。比如，民宿在众筹的助推下很多品牌都发展成了连锁，那我们可能对单体项目和连锁项目会设置不同的标准和不同平台来进行。”

离“宜兰山居”在众筹平台发起众筹已经有一年的时间。朴宿文旅联合创始人刘喆告诉记者，他们每个月都会给“共建人”看项目的月度报表。“我们还在微信上设立了一个‘共建人’群，大家可以随时交流，除了每个月发送项目的入住率报告外，还会将为他们策划的活动的信息，包括送给他们的礼物发到群里。如果遇到分红期赶上‘节假日’的情况，我们会提前一天发放红息。”

在市场监管制度尚缺的情况下，投资人的资金安全风险不可小觑。目前部分民宿品牌为投资人提供的众筹民宿项目不少处于城市繁华地带，如果涉及居民住宅改民宿，就需要更为繁琐的流程加以确认，比如业委会、物业甚至邻居等多个第三方的认可，而这些都是政策风险，本来需要房东或平台承担的风险便会直接转嫁给民宿投资人。

今后，我国民宿产业该如何进一步发展？众多专家表示，随着市场扩大，供给开始过剩。民宿经营者个体力量相对薄弱，他们将需要联合营销活动来抱团取暖。未来，进行规模化、品牌化扩张、提升各自品牌的价值是民宿产业发展的大趋势。