在古村镇旅游的政府主导、社区自营和外来企业开发经营三大模式中。周庄、西递分别代表了前两种，宏村则在政府主导、社区自主经营模式均告失败后，成为第三种――外来企业开发经营的成功典型。

 

一、项目简介

宏村古镇，国内首个企业主导运营的世界文化遗产。

宏村，古称弘村，位于黄山西南麓，距黄山风景区 30公里，距黟县县城11公里，占地30公顷，是古黟桃花源里一座奇特的牛形古村落，享有“中国画里的乡村”之美称。南宋绍兴年间，古宏村人为防火灌田，独运匠心开仿生学之先河，建造出堪称“中国一绝”的牛形人工水系，“山为牛头树为角，桥为四蹄屋为身”。

景区现完好保存明清民居140余幢，承志堂“三雕”精湛，富丽堂皇，被誉为“民间故宫”。著名景点还有：南湖春晓，书院诵读，月沼风荷，牛肠水圳，双溪映碧，亭前古树，雷岗夕照等。四周山色与粉墙黛瓦倒映湖中，山、水、民居与人自然融为一体，好似一幅徐徐展开的山水画卷，也是宏村区别于其他民居建筑布局的最大特色，成为当今世界历史文化遗产一大奇迹。

 

安徽宏村古镇开发运营案例剖析

图1：牛形宏村旅游图

九曲十弯的水圳是“牛肠”，傍泉眼挖掘的“月沼”是“牛胃”，“南湖”是“牛肚”，“牛肠”两旁民居为“牛身”。

二、开发背景

1982年，清华同济建筑系的学生发现了宏村的完整精美的古民居，引起政府关注。四年之后的1986年，宏村旅游开发正式起步。但在最初的12年，宏村一直处于西递村旅游业发展的阴影之下，游客接待量和门票收入低，且增长缓慢。

在多年开发未见成效的情况下，1997年8月，黟县县政府组成招商组，参加了安徽省1997年度北京招商会，与北京中坤科工贸集团就开发黟县旅游达成了初步合作意向。1997年9月6日，黟县政府有关官员与中坤科工贸集团在经过艰难谈判之后，最终同意共同组建“京黟旅游股份有限公司”，由此宏村旅游开发进入了成功的外来企业开发阶段。

合作方式

 

图2：宏村古镇运营主体及合作方式

中坤集团：中坤集团成立于1995年，作为国内最早介入古村镇旅游开发的民营企业，旗下拥有房地产与旅游开发两大主业。从1997年开发黄山宏村起，“中坤旅游”依托其复合型旅游理论，经营地域涉及黄山、新疆南疆、北京、宁夏、美国等地区，开发出多种业态产品，构建了全国范围的复合型旅游产业链。

黄山京黟旅游开发总公司：1997年9月27日，黟县政府与中坤科工贸集团签订了为期30年总投资2518万元的租赁经营合作协议书——《黄山市黟县旅游区古民居、旅游项目合作协议书》，并根据协议成立了由黟县旅游局、文物局参与的黄山京黟旅游开发总公司（以下简称京黟公司）。

合作方式：中坤集团以现金方式逐步投入黟县，开发经营关麓、南屏、宏村景点、黟县民间古祠堂群，租赁经营并改造碧阳山庄，接管经营黟县旅行社业务。黟县以古民居旅游资源和古祠堂群建设项目土地使用权为投入，形成股份合作经营态势。

三、开发历程

1998年1月8日，即宏村村民自主经营旅游1年期满后，京黟旅游开发公司正式接管宏村的旅游经营事业，具体由其下属的宏村旅游开发公司负责，经营期限为30年。

（一）宏村旅游开发先行

宏村开发于1998年率先启动。按照“保护、开发、利用”的古镇开发思路，京黟公司对宏村古村落进行了大量仔细调查研究，并邀请专家共同参与制定《黟县宏村保护与发展规划》。九九年，国家建设部、文物管理局等有关单位组成专家评委会对宏村进行实地察看，全面通过了“宏村保护与发展规划”方案。后公司投入400万元资金用于宏村古建筑的修缮保护以及景区设施的完善。

基础工作完成后，京黟公司开发对外进行广泛地宣传，开展“发布会”、“展览会”等多种形式进行促销活动，充分利用现代传媒体，印制精美的宣传品,扩大宏村古村落的知名度。1999年景区参评世界文化遗产，联合国教科文组织派国际古遗址理事会专家对宏村进行了实地考察，由于保护措施得力，专家称，像宏村这样美丽的乡村水街景观可以说是举世无双。

（二）地产开发---奇墅湖度假村

2002年为加强宏村等三大景区的旅游竞争力，北京中坤投资集团与黟县人民政府进行第二次合作，以宏村景区的收入为主要资金，修建黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村。度假村位于黟县县城东北，距世界文化遗产地宏村仅3公里的奇墅湖畔，占地400余亩，投资2亿元人民币，规划建为集休闲、接待设施、五星级宾馆、垂钓中心、运动中心以及产权式经营的徽派别墅为一体的具有当今国际一流水准的大型会议、度假、休闲、娱乐中心。

黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村的建设旨在改变宏村服务设施与世界文化遗产地不相适宜的局面，而其2008年5月的正式开业确实增强了黟县乃至黄山旅游的综合竞争力，真正实现了黄山市规划中的“游黄山仙境，观皖南古村，住桃源人家”这一大旅游的战略布局。

而按照中坤集团的运营思路，度假酒店用于出售，度假别墅做分时度假，将来中坤在黄山不仅拥有门票收入，还有大笔的地产收入。经营商中坤也实现了其在黄山由旅游开发到复合地产运营的华丽转型。

（三）旅游扩张---南屏、关麓

对南屏、关麓的正式开发在宏村旅游成功之后，资金同样来源于宏村景区。有成熟运营经验在先，加之南屏、关麓的自然、人文景观资源丰富，旅游开发得以顺利进行。2005年，南屏、关麓景区正式开放，携手宏村成为中坤黄山古镇旅游的三大品牌。

四、成功业绩

新的运营模式，加之一系列连续有效的营销推广，一时间牛形古镇享誉八方，宏村也逐步走上旅游开发的成功之路。2000年11月，宏村景区被列入世界文化遗产名录；2001年、2003年先后获评国家重点文物保护单位、国家4A级景区。2006年，宏村接待游客70万人次，门票收入近3000万元，位列安徽全省第四；2007年，景区为宏村村民人均创收2000余元，带给黟县财政的贡献达到1500万元。

在推动黟县经济发展、提高村民收入水平的同时，宏村的成功也直接促进了中坤在黟县的旅游与地产扩张开发。如今，以宏村为核心，以周边的中国电影村――南屏、八大家连体古民居――关麓两大古村落为重要景点，加上黟县惟一的三星级酒店——中城山庄、徽派风格奇墅湖国际度假村、重建的唐代古寺－－梓路寺，构成了中坤集团黄山的徽派古村落休闲度假体系。该体系以约2亿元的年整体营业收入（2008年）成为中坤最主要的收益来源之一。可以说，中坤主导的宏村旅游开发实现了政府、企业、村民三方利益的共赢。

 

图3：中坤集团黄山古村落休闲度假体系景点分布

 

 

图4：宏村运营的政、企、民三赢关系模型
五、成功解码

1、旅游---地产---复合开发的运营之道

从宏村开发起步到奇墅湖度假村开发再到南屏、关麓的保护性开发，中坤在黟县走的是以旅游带动地产，再行旅游扩张之路，最终实现旅游、地产的复合运营。

在中坤的系统中，宏村为基石。宏村的成功为奇墅湖度假村的开发提供了关键的资金与游客两大要素；对于南屏、关麓，其则实现了经验、资金、客流的三大输出；而随着度假村、南屏、关麓等的成功开发，强大的品牌与资源合力也促成了宏村旅游的进一步提升。

 

图5：中坤黄山复合运营系统

2、广泛“借势”的营销推广

他山之石，可以攻玉。京黟公司在宏村的营销推广中，将“借势”运用的游刃有余。从最初的制定保护规划、申评世界文化遗产，借政府之势；到江泽民等多个领导人视察宏村、西递，成功获评世界文化遗产，卧虎藏龙热映，借名人、世遗、电影之势；再到举办摄影节、自行车节等大型公关活动，借活动之势更好地推广景区，每一步都顺势而为。宏村作为国内首个企业主导运营的世界文化遗产项目，知名度和营业收入随之水涨船高。

六、难点解析

在外来企业经营模式中，旅游收入（主要是门票收入）的分配一直是各方关注的焦点，也是核心矛盾所在，宏村亦是如此。由于黟县政府占用宏村的古民居旅游资源和古祠堂群建设项目土地使用权，从1998年中坤介入开始，村民、政府与企业之间的产权与收益的矛盾一直存在。

2001年，由于一直承受游客剧增后带来的各种负面影响而旅游收入并没有随之大幅提高，关于宏村旅游资源产权归属的争论导致宏村村民与政府矛盾加深和激化。当年，宏村村民联名将黟县县政府作为被告，北京中坤集团和黄山京黟旅游总公司作为第三人告上法庭，但未予受理。后经多方协调，自2002年起，宏村旅游门票分配作了调整，并沿用至今。

由于核心的矛盾没有解决，村民、政府、企业三方的利益博弈仍在继续。如果最初与中坤合作的即是宏村村委会，或许矛盾会相对简化许多。