有关乡村产业发展最热的词语就是乡村振兴，在乡村振兴大背景下，城乡二元结构逐渐打破，城乡资源双向流动情况越来越多。农村萌生了大量的新业态，都对农村土地尤其是建设用地，产生了旺盛的需求。这导致原先在城乡二元体制下形成的、对土地、资金、人才等资源的配置方式，遭遇到了前所未有的挑战。乡村要振兴，重点不外乎在三块，土地、资金(也叫投入)、收益。

图片来源：北京龙景园 摄

一、土地

现在所有的乡村振兴投资项目都是基于土地的研究和土地的应用价值来说的。就开发商来说，“土地”就是指国有建设用地，通过协议和招拍挂的方式获取土地，这也是最基本的模式;但就乡村集体土地来讲，目前国家政策和法规，以及从应用的方式方法都是一种全新的理念。

1、合法合规是基础

目前很多的农村开发，最后都是因为法规出问题，造成产权不清晰、资产隶属关系不清晰，结果造成投资项目失败，甚至血本无归，还惹上一堆官司。

2、价值大小要分清

首先我们先看集体建设用地分类：第一是村集体的经营性建设用地;第二是宅基地;第三是村集体的服务业用地。

3、获取流程是关键

从村集体建设用地的分类(宅基地、建设用地)和获取方式上看，企业或个人投资，一定要通过村民个人、村民代表、村集体和县级人民政府这几个程序，实行协议/实行法律的关系，才能成为合法有效方式。

4、产业用地是新兴

除建设用地之外，乡村振兴目前新的论调，更多的是产业用地，如一般农田，四荒地。需要注意的是四荒地可以做一些商业开发，但是必须是规划先行，申报土地。

上面讲的这个部分，就是土地的应用方式。如何运用土地是一个很重要方面，要注意，不管是通过规划、通过协议、通过租赁、通过股权合作，不管通过哪种方式一定要保证合法有效。土地性质搞不明白就是会造成土地违法、叫停，将来造成重大损失。

二、如何利用好财政资金

1、责任要分清

乡村振兴的本质是党和国家的责任，而不是企业、开发商的责任，但是现在城市投资、房地产投资，目前资源类投资的方向不多，得到国家倡导的方向，相对有很多企业蜂拥而至去投资乡村，实现乡村振兴。企业在乡村振兴里面只是起到支撑作用，或者是对某一开发模式实行投资。

2、国家政策要利用

按照国务院文件，公共配套和公共服务等都属于政府责任，而企业的责任属于商业投资项目，一定要把政府的责任和政府的政策用好。现在国家申报的比如说田园综合体项目、美丽乡村项目等，都是有国家补贴政策和资金。

三、如何创造收益

消费最核心的价值，无论从政府、农村集体、村民和企业来讲，其实有一个关键的字——“钱”，政府有财政税收，企业有商业回报，农民有奔小康的利益获取。收益模式才是关键，也就是如何在有限的土地上，有限的宅基地上、产业用地亦或建设用地上创造出更多的财富，实现收益的分红，这才是关键点。

1、资产型收益

利用闲置的宅基地。按照国家、中央要求，实行长短租公寓，精品民宿长短租公寓的方式来激活闲置资产、闲置宅基地。目前国家已把政策放开，可以实现共享共建，实现联营。有的地方实行与企业交易，但不允许个人交易，这种情况下个人可以和企业交易;对将来宅基地通过使用权的模式，确定了三权分立，所有权、承包权和使用权的分离，目前已有法可依，一定要遵守法规。

2、基本农田经营收益

利用一般农田和四荒地实行产业化升级和转型实行产业化经营收益，实现村集体用地和企业的联合开发。需要注意，村集体进行建设的一般规模都不大，就是旅游发展比较好的地方大概也就几十亩土地，规模一般不会太大。大家一定要注意的是不要大规模开发，因为这种项目本身就是为了享受和保护好的环境。

3、针对特殊人群实行一种生活方式再造的收益

比如说针对老年人的康养或针对传统村落的文化传承、生活方式和人文故事的开发，来实现收益的。

现在国家在搞两种村落建设，一种是古村落保护和应用开发利用，历史进行生活方式和人民故事的传承，对村落的人文故事进行感悟;历史人文价值，比如说建筑、宗族，其家族、环境、区位优势是核心。这是针对城市居民来实行的一种怀旧;另一种虽然不是传统村落，但是因为这个村的区位优势，包括这个生活环境依然存在的乡村生活方式不变。