2005年，福田区渔农村(小区网 论坛)爆破工程准时起爆，被称“中国第一爆”，是深圳城中村改造的缩影。

深圳建市30周年时，20个旧改项目统一开工。

2010年，大冲村里的旧改宣传横幅。

2013年，罗湖区高楼围着城中村的场景。

没有一个城市，像深圳如此年轻即已启动如此高效和大规模的旧改，而且在旧改立法方面“敢于天下先”出台了多项创新举措；没有一个城市，像深圳有这么高比例的外来人口，在可开发用地上如此饥渴，却又面临最昂贵的旧改……深圳旧改既意气风发、势不可挡，又困难重重、尴尬万分。借由实际案例和业界访谈，我们将分期报道《深圳旧改实录》。

三年前，随着《深圳城市更新办法》发布，深圳启动城市更新。当前，第一批大规模旧改项目已开始集中面市。记者统计发现，深圳目前在建百万平米大盘15个中，除富通城(小区网 论坛)（资料、团购、论坛）与中信“天空之城”、颐安都会中央（资料、团购、论坛）外，其余12个皆为“旧改”项目(已启动拆迁或动工)，占比八成。

含尚未动工但已确认改造主体的百万大盘共计有16个，还有最大城中村总建面约550万平方米的白石洲(小区网 论坛)旧改，改造主体尚不明晰。这意味着未来一到两年内，全市范围内新开售的百万平米级别大盘中近九成将是旧改项目，深圳跑步进入了旧改大盘时代。而在今年上半年，在深圳成交量排名前十的楼盘中，已有一半为“旧改”项目。

在建百万平米大盘旧改占比八九成

去年以来，随着中信领航（资料、团购、论坛）、信义嘉御山（资料、团购、论坛）、佳兆业城市广场（资料、团购、论坛）相继发售，以往在深圳所罕见的百万平米大盘突然变得热闹起来，其中城市更新项目占比多达九成。

当前，深圳中心（岗厦旧改项目）、中粮大悦城（宝安老城区旧改项目）定名并启动宣传，可见面市的“百万旧改大盘”越来越多了。此外，华润大冲旧改项目也计划今年底或明年年初开盘。

而另一央企中信拿下的龙岗龙腾片区旧改，占地140万平方米，建筑面积超过500万平方米，为目前深圳最大旧改项目，预计2014年12月底前竣工交付使用，将建成居住、商业、办公于一体的城市综合区。

大房企扎堆旧改大盘

目前，参与深圳城市更新项目的房企约30家，其中涉及“旧改”项目体量较大的房企约有10家。今年至今，深圳仅出让了1宗住宅用地，通过旧改抢占未来市场俨然已是深圳房企的救命稻草。

“旧改之王”佳兆业接二连三拿下旧改大盘。盐田区有史以来最大规模的旧村改造，盐田三村(小区网 论坛)、四村和西山吓村的旧城改造项目于今年5月正式宣告落定。当月，佳兆业又马不停蹄部署宝安尖岗山产业园城市更新项目。佳兆业方面反映目前已确定旧改项目达到了1200万平方米。

后起之秀的京基，下半年在下沙的旧改项目京基滨河时代即将入市，建筑面积536619平方米，为城市综合体。此外另一罗湖片区旧改京基晶都项目于今年5月已确定，规划建筑面积270万平方米，是目前已动工旧改第二大盘。未来5年京基集团在深圳地区旧改的建设总规模预计将达到814万平方米。

此外，近日在前海拿地风头正劲的卓越，也是旧改大户，目前有CBD唯一旧改项目深圳中心、上梅林旧改项目也已动工。本土国企深业集团目前在深有17个城市更新项目，旧改土地储备达600万平方米，预计总投资800亿元。已动工旧改的有深业上城(科之谷)、黄贝岭项目、清水河汽车物流园、宝安鹤州工业区改造项目，动工建筑面积154.2万平方米。

城市综合体将“井喷”入市

据《深圳市住房建设规划2013年度实施计划》显示，在土地供应方面，2013年深圳市供应商品住房用地90公顷。其中，新安排商品住房用地30公顷，城市更新商品住房用地60公顷。深圳的“地荒”只能通过城市更新解燃眉之急。

记者细数在建旧改大盘，无一例外都将改造为集住宅社区、文化体育、酒店服务、商业综合为一体的综合社区。拆迁成本高企，也使得开发商做城市更新项目时更倾向于综合体，将高端住宅与商业、高端商务公寓整合，从而提升利润率。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，旧改的影响是未来市场的消费格局、模式、人群、业态都会发生变化。“比如大量城市综合体出现后，原有居住在城中村的大量蓝领将搬迁至公租房，改造后的高端住宅的消费主体将是白领阶层甚至金领。”宋丁说道。

而城市综合体的出现，也会导致大量高密度住宅区集中。目前，规划的城市综合体容积率基本在4.0以上。

已经启动的超百万平米旧改大盘排行榜

1中信龙岗龙腾片区旧改

开发商：中信华南(集团)