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房企转型:特色小镇+产业地产

来源:龙景园网 时间:2018-02-06 编辑:龙景园

特色小镇,旅游规划,旅游策划

一、2018中央经济工作会指引“特色小镇+产业地产”
2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年,改革开放40周年,决胜全面建成小康社会、实施十三五规划承上启下的关键一年。

中央经济工作会,旅游规划,旅游策划

中央经济工作会中如何指引产业地产和特色小镇发展?会议中强调:要推进中国制造向中国创造转变,中国速度向中国质量转变,制造大国向制造强国转变。大力培育新动能,强化科技创新,推动传统产业优化升级,培育一批具有创新能力的排头兵企业。
实施区域协调发展战略。推进长江经济带发展要以生态优先、绿色发展为引领。要围绕“一带一路”建设,创新对外投资方式,以投资带动贸易发展、产业发展,推进大中小城市网络化建设,引导特色小镇健康发展。

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——政策解读观点汇总
1、会议把特色小镇放在了八项工作中的第四项实施区域协调发展战略中来谈,说明特色小镇的发展要服务于区域协调发展,以提高城市群高质量健康发展为目标,未来特色小镇的发展以聚集产业,服务区域为主。
2、产业要绿色发展,要围绕“一带一路”建设,要创新对外投资方式,要能带动贸易发展、产业发展。要大力培育新动能,强化科技创新,推动传统产业优化升级,培育一批具有创新能力的排头兵企业。

房产企业,旅游规划,旅游策划

国家政策重点力推特色小镇的建设培育工作,房企也将特色小镇作为转型发展的新方向。国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎认为,在目前的情况下,很多房地产企业转向特色小镇的开发、建设、运营是有道理的。
在他看来,房地产企业转向特色小镇不可怕,可怕的是企业不转型。房地产企业应该从发展的理念、运营的能力、发展的模式等方面做出改进。例如树立长期发展的理念,一个特色小镇的发展需要很多年才能够培育完善,房地产企业应抛弃过去短平快的思路。
此外,在特色小镇的发展过程中应追求综合性收益,包括房产的收益、地产的收益、产业开发的收益、资本投资的收益,也包括特色小镇发展可能对于其他相关方面提升所带来的收益。
如今,无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企,还是宏泰等产业地产企业,或是上海元合、内蒙亿利金威这类地方企业,都将转型的战略指向特色小镇,产业地产成为新的利益增长点。
二、“特色小镇+产业地产”,房企怎么做?
产业地产是块高级蛋糕,如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话,卖产业地产应该算做是研究生了。
产业地产开发周期长,企业能不能沉下心来是关键。华夏幸福运营的河北固安工业园区新型城镇化项目一做就是14年,碧桂园的“科技小镇”项目从实施到模式成熟大概也需要10年。传统地产的开发是分享区域产业发展带来的红利,而产业地产要将某一产业发展成熟后,才可能获取相关利益,因此具备持续的产业运营能力是产业地产创新发展的关键。
专业化运营管理平台,产业地产进入长尾时代。 产业地产不是简单卖掉房子,而是包括出租部分物业、服务园区企业、甚至投资部分园区企业。如果仅用一个非常简单的买卖结构来做产业地产肯定做不下去,产业地产的“长尾”还在于用户体验的“长尾”,企业和园区的关系在入驻之后才真正开始而绝非结束,应让企业体验到从硬件到软件的“长尾化”服务。
产业地产的发展方向是招商、运营和资本运作等体系化平台的搭建。产业地产原有以土地溢价的盈利模式不可持续,未来产业地产将以自持为主,怎样吸引并留住企业愈加重要,地产商需要从纯粹地产思维转变为平台思维,提供全方位和持续的增值服务是关键,做企业的问题解决方和成长拍档,构筑资源平台并提供一站式服务,完成项目内产业升级和可继性发展。
产业升级与转移是产业地产的直接推动力,发达国家产业地产进入成熟发展期,国内正处于工业地产向产业地产转型期。区域选择与产业选择是产业地产能否成功的关键,产业转移作为直接推力,我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇,激发不同类型产业地产需求;另外,自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。根据区域自身产业发展的特色,打造跟当地主导产业相契合的产业地产。

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最新住建部的一组统计数据显示,十二五期间,中国的房地产开发投资额增长率从期初的28%下降到期末的1%。同时中国前20强房地产企业的市场占有率已经达到20%。在市场集中度越来越高的市场,“强者恒强”的市场格局,不少房企不得不“找米下锅”。
大城市可供开发用地越来越少。根据2013年建设用地总规模的统计数据,核心城市上海的开发强度高达36%,远超过法国大巴黎地区的21%,英国大伦敦地区的24%。未来是大城市更新的时代,意味着中国大多数房地产企业将面临着转型发展,因为城市更新项目的开发量无法支持大规模房地产企业未来的生存发展。
传统地产的开发要点在于地段,“特色小镇+产业地产”的营造要点在于选址,选择合适的城市群与产业基础。

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营造特色小镇,关键是要找准支点,支点意味着基础、土壤或市场需求。比如,硅谷其实也是从一个小镇发展起来的。刚开始,硅谷依托的是斯坦福大学。硅谷内60%到70%的企业是斯坦福教师与学生创办的,这些人利用知名大学/研究机构的扩散效应,将新理论、新技术、技术人才、风险资本、商业模式导入到产业领域。自1950至今,硅谷一直引领全球的技术创新,成为科技界的麦加。其之所以能够持续发展,离不开最初的那个原点——斯坦福大学。
目前,特色小镇的功能需求在于承接城市资源的外溢效应,产业地产土地获取成本较低,使用非常灵活,既可以作为工业用地出让,也可以当作综合类商业用地出让。对于房企来说,关键是要把生地做成熟地,才能获取土地增值效益。
特色小镇宜业宜居宜游的三项功能,宜业始终是第一位的,通过特色产业的发展,形成产业聚集,产业聚集带来就业人口的增加,形成常住居民,常住居民的各种需求,促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展,进而推动城镇化架构的形成。

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三、“特色小镇+产业地产”的开发模式
目前市场上的开发模式主要包括自带产业模式、先住后产模式、借鸡生蛋模式、资源合作模式等,特色小镇领域的核心产品春风十里小镇,涵盖智慧产业、生态环保产业、大健康产业、金融产业、文旅产业、大农业产业等,可为区域的经济发展导入可持续的创新产业链。同时通过产融联创:"产品+资本+运营"的开发模式,解决政府的产业招商与运营等问题,实现产业升级,推动区域经济增长。


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