3、模式的变换

一般而言，旅游投资是长线投资，长远回报。钱有六对十二种，我们要研究对应这个项目最佳的组合。一是死钱与活钱，如何盘活？二是慢钱与快钱，如何加快？三是长钱与短钱，如何整合？四是冷钱与热钱，如何变化？五是我钱与他钱，如何利用？六是大钱与小钱，如何看待？关于这六对钱的关系，实际上有一个误区，就是老觉得没钱，只要有钱什么事都能办到，往往这么想的时候，一旦有了钱照样什么事都干不了，为什么？没有正确的思路，没有正确的模式，无非就是把这点钱糟蹋了，而且这个团队如果就是一个造的概念，也没有人敢往你这投钱。所以根本是商业模式的设计，钱从哪里来，钱怎么赚，钱到哪里去。融资，运作，退出，再运转。全链条运作，全领域模式，全环节整合，全过程发展。这里花样非常多，我觉得这些方面确实需要我们下一点大的功夫。上市公司，轻资产，网络化，高成长，多元化模式，多样化市场，上市障碍的对策。最终形成一个A+B+C的发展模式：A是吸引中心，作为吸引中心，成为发展的亮点，不仅吸引了游客，也吸引了政府。由于这样的项目需要大投入，市场也需要培育，所以有可能在直接经营上形成亏损局面。这样，一方面需要开发者的远见卓识，另一方面需要政府的政策支持。B是利润中心，目前的一般形式是配套房地产建设，长远也会形成其他方式。C是文化中心，衍生发展。从而延长产业链，扩大产业面，形成产业群，构造文化旅游产业聚集区的总体模式。通过市场，聚集人气；通过政策，聚集商气；通过创意，聚集文气，最终聚集衍生产业的发展。

4、组合度与优化度

资源的认识和评价除了独特性和品位之外，在实践中，更重要的是组合度，涉及到区位、时间、资源品种的互补等。同理，在产品层面上，就是优化度问题。产品组合，空间组合，市场组合，时间组合。

5、综合推进

一是复合型资源，自然、历史、文化、生态、物产；二是综合性利用，观光、休闲、度假、娱乐、运动、体验；三是空间扩大，自然空间、生活空间、精神空间；四是形成生活型产品，差异环境、悠闲心态、品质生活。

6、经营模式

初级阶段：单一景区，单一观光，单一主题，单一市场，单一门票。模式的转换：产品丰富，形象变化，品牌提升。

第一，景区开发的商业模式：卖什么？一是卖手续，实质是卖关系，这是最不可取的做法。二是卖理念，载体是规划。三是卖门票，仍然是长期主体收入。四是卖名气，根本是创品牌。五是卖土地，本质上是卖升值空间。六是卖项目，是卖市场升值后形成的溢价区间。七是卖综合，形成产业链条。八是卖股份，形成多方式资本运作。

第二，景区经营的商业模式：做什么？一是做品牌，二是做环境，三是做知识，四是做文化，五是做娱乐，六是做商品，七是做体验，八是做成长空间，九是做商业机会。

7、聚集化

传统观光模式：以观光资源为主，依托性强，分散布局，规模较小，有什么干什么。转型升级模式：以市场需求为主，创新性强，集中布局，规模较大，需要什么干什么。一是景区：以资源为依托；二是旅游区：在资源基础上扩充；三是旅游产业聚集区：资金密集，智力密集，人才密集，全面创新。范围大，设施全，市场品牌突出。依托相应资源，以旅游设施聚集为主体形成的规模性区域。大产业，项目聚合，集约经营，区域集中。要素聚集，功能聚集，品牌聚集，需求聚集，娱乐聚集。在实践过程中，已经创造了三类模式。一是华侨城模式，可以简称为用地模式，即旅游加地产模式，把土地资源的利用最大化；二是港中旅的海泉湾模式，可以简称为造地模式，通过海滨滩涂造地，一步到位，直接建设旅游小镇；三是西安曲江新区模式，可以简称为提地模式，通过成片开发，项目运作，提升土地价值。

8、整合模式

全面策划、完整规划、品牌当先、开拓市场、吸引投资、完善产品、突出品牌，形成良性循环。需求链、服务链、产业链、资金链，品牌商、渠道商、运营商、生产商。生态环境创造根本优势，产业聚集形成发展基础，主题功能确定合理区域，文化积淀构造品牌基础。规划就是财富，环境就是资本，结构就是效益。

9、重中之重

有形资产与无形资产的统一性，一是创品牌：资源品牌，产品品牌，市场品牌；二是重营销：资金预留，人才预留，方式预留；三是强管理：团队，专业化，职业化。

10、广义景区投资

一流资源八十年代进入市场，二流资源九十年代进入市场，现在还剩什么？偏远地区、个别地区可能还有顶级的观光资源，全国不超过十个，我基本上一年要跑二百天，至少要看五六百个景区、景点，每年可能发现一个。但是全国不超过十个，而且这十个恰恰都在于偏远。但是从广义景区来看，则机会大把。

一是景区到境区，景是热闹，境是深化，美好环境，体验境界，深入感受，幸福享受。这是一个境区的概念，所以我们不能把精力还集中放在所谓的景观资源上。比如说无锡灵山的五期工程，为了种青苔，董事长和工人试验了五次，董事长说这是禅意小镇，没有青苔就没有禅意，工人说种花种树种草我都没有问题，种青苔从来没种过，试验了五次，把青苔种出来了。今年9月28号开城，我相信就会非常有味道，这就培育一种境界。